法拍房市場熱度冷熱不均。今年前五個月，全國各類法拍房源掛拍數量累計32.4萬套，同比下降0.78％；總成交金額1016.9億元，同比下降20.3％。

但在這一“折價”、“流拍”屢見不鮮的市場中，有類房源卻熱度不減，頻繁出現高溢價成交案例，那就是豪宅中的別墅類產品。不管是在樓市“高地”上海，還是其他省會城市，均出現較稀缺的法拍別墅房源溢價成交的案例。

“盡管房地產市場存在波動，但對于高端房產的需求始終存在。一些高收入人群有改善居住條件的需求，或者企業有投資不動產的需求，這些需求推動了高價資產的成交。”中指研究院高級分析師張曉飛告訴第一財經。

法拍房中的特殊選手

法拍房，即“法院拍賣房產”，指因債務人未履行法律義務而被法院強制拍賣的房產。因低于市場價起拍，法拍房被視為“撿漏”之地，不過因房源性質復雜、拍后騰退執行困難等原因，“折價”、“流拍”等現象在法拍房市場中屢見不鮮。

近年來，我國法拍房市場整體規模攀升，雖然市場冷暖不均，但有一類房源走出了獨立行情，那便是核心城市的優質豪宅資產，大平層、“別墅類”產品更是受“撿漏者”的歡迎。

6月12日，廣州珠江新城的豪宅凱旋新世界廣粵尊府，有法拍房成交引發市場關注。公開信息顯示，該房源建面約198平方米，經過59輪競價，最終以總價4033.6萬成交，折合單價20.4萬/平方米，溢價率超175%，期間有買家一次性加價1000萬元。

在蘇州，日前玲瓏灣花園一套法拍房源以1915.7萬元成交，單價高達8.5萬元/平方米，溢價率177%。該房源位于玲瓏灣花園61幢，建面約224.85平方米，市場價約988萬元，起拍價777萬元，共吸引5.6萬多次圍觀，最終高出起拍價1224萬元成交。

廣西南寧也有法拍房“出圈”案例，雖然總價不似一線城市那么高，但因為是別墅類產品，也受到了諸多人關注。6月9日，南寧市青秀區泰國城一棟別墅法拍，共引來42人爭搶，9萬多人圍觀，最終經241輪叫價，拍出681萬元，比起拍價高431.2萬元。

據悉，該小區位于南寧市東盟商務區優質地段，附近教育、公園、商業等配套資源都十分豐富。被拍出的這套房，物業建筑面積340.38平方米，房屋原產權所有人為肖某某，廣西北海市中級人民法院依據相關刑事判決，對該房源進行委托拍賣、以上繳國庫。

拍賣過程中，因競價極為激烈，幾乎每5秒就加價一次，原定10日10時結束的拍賣，不得不多次延時競拍。而在拍賣正式進行前，甚至出現了市民排隊預約看房的場面。

“那套房子裝修比較好，是聯排類別墅產品，所以關注的人比較多。”負責該小區二手房交易的中介對記者表示，這個小區整體容積率1.2，有低層住宅、多層住宅、聯排別墅等物業類型，其中三百多平米的聯排別墅放盤比較少，平臺在售也只有幾套毛坯房源。

在樓市“高地”上海、深圳等城市，別墅高價法拍的案例更是屢見不鮮。

5月27日，上海市長寧區新華路329弄30號的兩幢別墅，以2.7億人民幣的價格成功拍出，溢價8%，成交價創下單價超50萬元/平方米的地上建筑面積紀錄。此次拍賣的別墅占地面積為912平方米，由兩幢建筑組成，地上建筑面積共計535平方米。

“該房產為長寧區新華路的兩棟花園洋房，1925年竣工，已有百年歷史。目前上海同類保存完好的老洋房僅約50幢，且多數為私人持有，公開流通極少。”克而瑞表示。

克而瑞方面還稱，該房產所屬區域曾是多國領事館及僑民聚居地，歷史文化底蘊深厚，原房主已經破產，房產產權清晰，且擁有完整產權，此前曾以3.5億元掛牌二手房市場，但未能成交，此次起拍價下調28.6%，最終如期拍出。

深圳也頻繁出現別墅溢價法拍的案例。比如今年四月，位于羅湖區怡景花園的一棟別墅歷經超400輪叫價，房源價格從約854萬元徑直達到超3000萬元，溢價率也突破260%。

核心稀缺資產被爭搶

從全國層面而言，法拍市場的整體行情并非都如上述般火熱。

中指研究院數據顯示，2025年1～5月，全國法拍市場各類法拍房源掛拍數量累計32.4萬套，同比下降0.78％；成交拍品6.487萬套，同比下降0.11％；總成交金額1016.9億元，同比下降20.3％。對此2024年同期，各類法拍房源掛牌32.6萬套，總成交金額1276.1億元。

各能級城市中，北上廣深1～5月的法拍住宅清倉率為43.4％，累計成交2944套，成交金額173.1億元。其中，一拍成交1610套，占比54.7％；二拍成交約1184套，成交占比40.2％。其中，北京法拍住宅平均成交折價率75.2％。

在全國法拍市場冷熱不一的情況下，各類高端豪宅產品為何走俏？

張曉飛表示，今年前五月，全國高總價法拍住宅成交集中于一線城市核心地段的稀缺豪宅，例如，上海老洋房、深圳頂豪因地段不可復制性受高凈值買家爭搶，溢價顯著。

具體而言，高總價成交房源多位于一線城市的核心區域，如上海的浦東新區，深圳的南山區等。這些地區交通便利，商業、教育、醫療等配套資源豐富，土地稀缺性高，使得房產具有較高的價值。此外，法拍還是較評估價有折扣，吸引了競拍者參與競拍。

張曉飛還稱，從房源成交數量統計來看，上海的法拍房源數量遠遠多于其他城市，并且成交總價最高的法拍住宅房源位于上海；廣州和深圳的成交總價較為接近，而珠海的成交總價最低，與各城市的經濟發展水平、房地產市場價值等因素相關。

“盡管房地產市場存在波動，但對高端房產的需求始終存在，一些高收入人群有改善居住條件的需求，或者企業有投資不動產的需求，這些需求推動了高價資產的成交。”他表示。

此外，相較于其他類型的豪宅產品，別墅類產品更具特殊性，也更容易引發市場爭搶。過往二十多年間，因“限墅令”的嚴格執行，別墅產品被市場稱為“賣一套少一套”。法拍房市場上的一些別墅房源，也因其產品、地段等多方面的特殊性受到關注。

近兩年來，因自然資源部發文取消遠郊城區新供宅地容積率不低于1.0的限制，各地供地計劃中，郊區的低容積率地塊明顯增加，樓市正逐步告別高容積率時代，向低密度、更舒適的社區演變。不過，低密度地塊供應有條件、有限制，大規模的獨棟別墅依然要避免。

整體而言，當下樓市供求關系逆轉，大眾對住宅的需求也更加多樣化，過去市場偏向滿足剛需、改善需求，對于高端改善需求的關注度較低。隨著政策逐步調整，強調滿足“多樣化需求”，別墅類產品正重回高端市場競爭。法拍市場上的稀缺高端房源，也有望持續占據“C位”。

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