REITs迎來上市四周年。

自2021年6月21日首批9只基礎設施公募REITs上市以來，我國REITs市場總發行規模已超過1800億元，總市值規模突破2000億元大關，共上市66只REITs產品，產品數量已超過香港、新加坡及日本，成為亞洲第一。

其中，上交所已上市REITs產品44只，發行規模約1230億元，市值達到1370億元。2025年以來，滬市REITs的日均成交額約4.37億元。滬市REITs占全市場的比重均在七成左右。

目前，國內REITs市場形成了“首發 擴募”雙輪驅動格局。據第一財經了解，未來，滬市REITs將向著更多不同類別的底層資產延伸觸角，旅游景區、養老設施、冰雪經濟等領域首單公募REITs有望加速落地。同時，已上市滬市REITs的擴募工作也在加速推進中。

66只REITs總市值破2000億

回望四年REITs二級市場的波動歷史，從“盲目打新”一枝獨秀的上漲行情，到2023年交投冷淡，歷經“深度調整”機構調倉的明顯折價，再到2024年回歸理性，關注底層資產運營的投資價值確認，初步經歷了一個完整周期。

“在市場化的價格形成機制下，投資者對‘好項目’的認可會自發地發揮市場篩選作用，具體表現就是二級市場價格的上漲和交易活躍度的提升。”一位機構人士稱。

據他介紹，這些市場認可的“好項目”較發行價的漲跌幅（后復權）普遍在20%以上、最高超過90%，2025年以來的換手率普遍在1%以上，高于全市場平均水平，已走在全市場前列。

據記者了解，除了市場認可外，對于“好項目”參與方，上交所發揮交易所債券條線在市場服務、融資審核、持續監管、投資交易等全鏈條的綜合服務優勢，支持參與方建好REITs平臺，形成“好項目有好待遇”的REITs市場生態。

“REITs市場化改革的核心在于讓價格回歸市場，讓市場在資源配置中發揮決定性作用。”上述機構人士稱，經過改革，REITs市場在項目篩選、定價、交易等環節更加透明、高效，投資者能夠根據自身風險偏好作出合理決策，市場資源配置效率顯著提升。

截至目前，全市場共有66只REITs產品上市，總市值超2000億元。其中，滬市44只REITs總市值達到1370億元，較發行價復權上漲約30%，尤其是2025年以來漲幅超過20%，跑贏主要寬基指數。

REITs具有高分紅的產品特性。滬市REITs四年累計向投資者分紅151億元，其中2024年59億元，以年末市值計算的分紅率達到5.7%。其中，高速公路REITs以82億元的分紅金額占據半壁江山；能源環保、產業園區、倉儲物流實際分紅金額分別為32億元、16億元、13億元。

除直接分紅收益外，交易型投資者也能從二級市場交易中獲取增值收益。滬市REITs二級市場除權價格平均漲幅約14%，其中，市政水利、消費、保障房的除權漲幅均在55%以上。

從投資者群體來看，REITs市場投資者呈現多元化趨勢，除保險機構持續參與REITs投資外，券商自營、私募基金等投資機構的參與度也大幅提高。

“未來，隨著REITs指數基金以及ETF等創新產品開發，會繼續為市場帶來穩定的增量資金，也有助于流動性的改善。”上述機構人士說。

他同時稱，目前全市場在審或待發售的REITs項目共21單（含擴募），其中上交所17單，這些在審項目將進一步擴充REITs市場的容量及深度，為REITs指數基金、ETF等創新產品的出現打下基礎，REITs產品體系將會愈發豐富，市場化程度持續提高。

“首發 擴募”雙輪驅動，市場持續擴容增類

如果說四年前，首批9只REITs的發行上市，是國內公募REITs萌芽階段的蹣跚起步，那么在上市四周年這個時刻，REITs正逐步進入擴容提質的新階段。

截至目前，上交所已上市REITs產品44只，數量較2023年底增加一倍。資產類型上，從2021年6月首批上市的產業園、收費公路、倉儲物流、生態環保，到后來陸續上新的保障房、能源、消費、市政等大類資產，再到剛剛獲批的數據中心，上交所REITs市場資產圖譜不斷拓寬。其中，污水處理、市政供熱是滬市REITs獨有的大類資產。

行業細分種類也較為豐富。以目前市場最為關注的消費行業為例，滬市已上市的類別中包括了百貨大樓、社區商超、奧特萊斯、商業綜合體等，底層租戶更是涉及零售、餐飲、服務、娛樂等不同業態。

除首發的各類REITs項目外，已上市滬市REITs的擴募工作也在加速推進中。2023年，上交所REITs市場已有普洛斯、張江產業園2只REITs實現擴募份額上市。2024年以來，滬市已有6單REITs項目已發布擴募公告，其中有4單處于受理審核階段、2單已獲基金注冊批復。

在國內REITs市場的四年建設發展歷程中，相關配套制度也在持續完善創新。

據第一財經了解，上交所按照“成熟一類，推出一類”的原則，從審核、持續擴募、信息披露、業務操作等多個環節出發，不斷優化各類制度安排，已完善形成“業務辦法 指引 指南”的多層次規則體系，推動監管制度逐漸規范化、標準化、精細化。

持續推動多層次REITs市場的發展也是強化REITs市場生態建設的重要方面。

當前我國多層次REITs市場已初步成型：Pre-REITs聚焦于資產培育和成長，資產尚處于起步階段；類REITs的底層資產相對更成熟，固收屬性較為突出，是不動產資產證券化的初步嘗試；持有型不動產ABS已能夠產生期間現金流收益，且具有權益屬性，是不動產資產證券化布局下的一大創新。

目前，滬市已有7單持有型不動產ABS項目落地，總融資規模達到122億元。

展望未來，在業內看來，REITs的覆蓋面與普及率會大幅提升；REITs所服務的資產類別、企業類別和資金類別會與時俱進、持續擴容；REITs平臺將更具市場活力和自驅力，不斷推動資產運營管理機制、資源要素配置效率的優化和提升，成為我國盤活存量資產、服務實體經濟的重要金融工具。

AD：

鄭重聲明：本文版權歸原作者所有，轉載文章僅為傳播更多信息之目的，如作者信息標記有誤，請第一時間聯系我們修改或刪除，多謝。