2025年上半年，杭州土拍狂攬千億出讓金，已經(jīng)接近去年全年土拍收入，領(lǐng)跑全國。
在高溢價(jià)率“地王”不斷誕生之際，杭州全面取消新房限價(jià)政策，樓市邏輯徹底改寫——從限制新房?jī)r(jià)格制造“一二手倒掛”到引導(dǎo)新房?jī)r(jià)格提升、鼓勵(lì)開發(fā)商打造高質(zhì)量產(chǎn)品，杭州正在重塑新房?jī)r(jià)格體系。
近兩個(gè)月來，杭州首批不限價(jià)格的新房入市，多個(gè)改善型樓盤銷售情況良好：?jiǎn)蝺r(jià)跳漲20%的中高端項(xiàng)目"三開三罄"，一個(gè)半月就實(shí)現(xiàn)清盤；較此前限價(jià)上漲40%的千萬級(jí)豪宅盤中簽率低至13%，輕松“日光”。由土地盛宴傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)的效應(yīng)，正改寫中國二線城市的房?jī)r(jià)天花板。
地價(jià)飆升攬金千億
近日，“賣地大戶”杭州出讓了今年上半年的最后6宗涉宅地塊，全部溢價(jià)成交，最搶手一宗宅地溢價(jià)率更是高達(dá)68%。
6宗地塊中，一宗錢江世紀(jì)城地塊歷經(jīng)開發(fā)商98輪“廝殺”，最終被浙江本土房企金帝集團(tuán)斬獲，樓面價(jià)高達(dá)5.4萬元/平方米，打破了2個(gè)月前保利在同板塊拿地創(chuàng)下的樓面價(jià)紀(jì)錄（5.16萬元/平方米），成為錢江世紀(jì)城新地王。
據(jù)杭州貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年，杭州共出讓68宗涉宅地塊，土地出讓金高達(dá)1160億元，已達(dá)到去年全年土地出讓金的99%，在全國各城市當(dāng)中位列第一，超越了北上廣深。
而根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，上半年杭州累計(jì)土地成交金額達(dá)到1228.15億元（含招拍掛和協(xié)議出讓），同計(jì)算口徑下上海的土地成交金額累計(jì)達(dá)1273億元，杭州略少于上海，排名全國第二，北京則以1121億元的成交金額排名第三。
這份與上海土地成交金額不相上下的成績(jī)，意味著今年對(duì)杭州來說又是一個(gè)土地出讓“大年”。
不僅是土地出讓金總數(shù)在攀升，杭州的單價(jià)地王也不斷刷新紀(jì)錄——自從去年10月上旬杭州全面取消新房限價(jià)后，杭州的“地王潮”成了土拍常態(tài)。
尤其是在今年3月，杭州的單價(jià)“地王”紀(jì)錄從7.7萬元/平方米漲到8.8萬元/平方米，只用了三天。
杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍表示，今年以來，杭州的供地勢(shì)頭呈現(xiàn)增量、提質(zhì)的強(qiáng)勁勢(shì)頭，上半年土拍平均溢價(jià)率達(dá)到39%，熱度維持在高位，不過土地市場(chǎng)也在加劇分化，核心區(qū)出讓量多、高溢價(jià)、地王潮不斷，外圍低密為主、供應(yīng)量少、低溢價(jià)率。
“隨著高價(jià)地的不斷面世，新的產(chǎn)品和價(jià)格體系有待市場(chǎng)進(jìn)一步驗(yàn)證。”上官劍說道。
漲價(jià)后豪宅輕松“日光”
去年下半年，杭州放松了對(duì)土地價(jià)格和新房?jī)r(jià)格的限制，這一舉措給杭州樓市帶來了巨大變化。
過去，杭州新建商品房市場(chǎng)的火爆非常依賴“一二手房倒掛”形成的價(jià)格差，多次出現(xiàn)的“萬人搖”打新盛況，源于購買新房存在一定的套利空間。而隨著新房限價(jià)的取消，杭州新房市場(chǎng)將走向何方？
從今年5月開始，杭州首批不限價(jià)樓盤陸續(xù)上市，新的商品房?jī)r(jià)格體系逐漸浮現(xiàn)。
位于拱墅區(qū)的綠城岸芷丁香項(xiàng)目，是今年杭州核心城區(qū)首個(gè)入市的不限價(jià)樓盤，在剛拿地時(shí)，即便是非常熟悉市場(chǎng)情況的業(yè)內(nèi)人士，也認(rèn)為這個(gè)樓盤未來的銷售情況具有較多不確定性。
該項(xiàng)目所在板塊過去的限價(jià)是4.7萬元/平方米，但過往多個(gè)限價(jià)盤的銷售表現(xiàn)并不出色。綠城岸芷丁香于今年5月首開112套房源，精裝售價(jià)定在了5.63萬元/平方米，相比之前的限價(jià)漲了20%。
然后首批入市的結(jié)果是112套房源吸引了1088組家庭參與搖號(hào)，中簽率僅為10%。后來，綠城很快又推出了第二批次和第三批次，每次開盤定價(jià)都在上漲——二批次開盤均價(jià)5.87萬元/平方米，比第一次開盤的單價(jià)又漲了2000多元；三批次更是直接漲到了近6萬元/平方米。
結(jié)果，該樓盤在一個(gè)半月內(nèi)就清盤了，三開三罄，網(wǎng)簽量排入了今年上半年杭州商品房住宅網(wǎng)簽前20名榜單中。
位于之江核心區(qū)的華潤沄璟文華軒，也在今年5月首開124套，精裝售價(jià)為4.5萬元/平方米，較之前的板塊限價(jià)上漲了約20%，最終吸引了509組家庭參與搖號(hào)，中簽率僅為24%。
6月下旬，杭州兩個(gè)總價(jià)千萬級(jí)別的不限價(jià)豪宅項(xiàng)目開盤，情況也備受市場(chǎng)關(guān)注。
位于杭州市中心安琪兒板塊的錦上萬象府，首開均價(jià)跳漲至6.56萬元/平方米，比此前板塊限價(jià)上漲了40%，依然吸引484組客戶報(bào)名，中簽率低至13%，選房至219號(hào)售罄。
錢二板塊首個(gè)不限價(jià)樓盤杭序府的首推112套房源，均價(jià)跳漲至5.9萬元/平方米，比過去的限價(jià)漲了13%，最終收獲報(bào)名登記323組，中簽率近35%，選房至317號(hào)售罄，也成了一個(gè)“日光盤”。
一位杭州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，由于杭州近半年來土地出讓以核心優(yōu)質(zhì)地塊為主，疊加開發(fā)商希望通過打造“好房子”來提升產(chǎn)品溢價(jià)，近期杭州新房市場(chǎng)中高端“改善盤”成為了絕對(duì)主角，這些改善型住宅即便價(jià)格相對(duì)過去有所上漲，仍然普遍受到購房者歡迎。
“受土拍效應(yīng)的影響，市場(chǎng)普遍預(yù)期未來還有大量低密和大戶型項(xiàng)目入市，繼續(xù)推高市場(chǎng)價(jià)格，因此目前的中高端產(chǎn)品還是熱銷的，而且投資客有所減少，注重居住質(zhì)量的自住客群相對(duì)增加。”上述人士稱。
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