長(zhǎng)期以來(lái)，“二房東”套取房款后跑路、克扣押金租金等現(xiàn)象屢禁不絕，租客事后維權(quán)成本高。與此同時(shí)，在外來(lái)人口不斷流入的一二線城市，大量存在的職業(yè)化個(gè)人“二房東”又會(huì)進(jìn)一步加劇群租房治理難題。
在此背景下，為保護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，維護(hù)當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)對(duì)“二房東”群體的事前監(jiān)管和事后處罰，顯得必要而迫切。
7月3日，北京住建委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范個(gè)人開(kāi)展住房轉(zhuǎn)租活動(dòng)的通知（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”），擬將個(gè)人在本市轉(zhuǎn)租非同一套（間）住房達(dá)到10套（間）及以上的個(gè)人“二房東”納入住房租賃企業(yè)管理范疇。
所謂個(gè)人“二房東”，即從事轉(zhuǎn)租住房活動(dòng)的個(gè)人。在租房市場(chǎng)上，“二房東”往往以個(gè)人名義承租他人住房后，再在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租（包括在互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)發(fā)布房源出租信息）。
根據(jù)《北京市住房租賃條例》，個(gè)人轉(zhuǎn)租住房應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定，依法規(guī)范開(kāi)展業(yè)務(wù)活動(dòng)，轉(zhuǎn)租住房超過(guò)規(guī)定數(shù)量的，應(yīng)當(dāng)依法向區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)申請(qǐng)辦理市場(chǎng)主體登記，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，其名稱(chēng)和經(jīng)營(yíng)范圍均應(yīng)當(dāng)包含“住房租賃”相關(guān)字樣。
但在實(shí)踐中，由于相關(guān)主體未辦理市場(chǎng)主體登記并取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，違規(guī)行為難以得到有效監(jiān)管。“近年來(lái)，我市部分‘二房東’以個(gè)人名義承租大量住房后從事轉(zhuǎn)租活動(dòng)，存在發(fā)布虛假房源、克扣押金租金等侵害市民合法權(quán)益的情形。”北京住建委在通知解讀文件中提到。
為此，通知一方面明確了需要辦理市場(chǎng)主體登記的轉(zhuǎn)租住房數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)，將達(dá)到一定規(guī)模的個(gè)人“二房東”納入住房租賃企業(yè)管理；另一方面細(xì)化了個(gè)人轉(zhuǎn)租住房及住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)開(kāi)展業(yè)務(wù)活動(dòng)的有關(guān)要求。
根據(jù)通知，個(gè)人在本市轉(zhuǎn)租非同一套（間）住房累計(jì)達(dá)到10套（間）及以上的，應(yīng)當(dāng)依法向經(jīng)營(yíng)所在地的區(qū)級(jí)市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)申請(qǐng)辦理市場(chǎng)主體登記，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，其名稱(chēng)和經(jīng)營(yíng)范圍均應(yīng)當(dāng)包含“住房租賃”相關(guān)字樣。
值得注意的是，由于法律法規(guī)對(duì)從事住宿、民宿等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)另有規(guī)定，不包含在此次通知規(guī)制范圍內(nèi)。除此之外，成套住房整租的按套計(jì)算，其他按間計(jì)算，轉(zhuǎn)租套（間）數(shù)量的認(rèn)定，以網(wǎng)上房源發(fā)布、簽訂住房租賃合同件數(shù)或其他可確認(rèn)的租賃關(guān)系建立數(shù)量為準(zhǔn)。
北京住建委表示，當(dāng)個(gè)人開(kāi)展轉(zhuǎn)租住房活動(dòng)登記取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照轉(zhuǎn)為租賃企業(yè)之后，應(yīng)當(dāng)遵守《北京市住房租賃條例》等相關(guān)法律法規(guī)和有關(guān)政策要求，充分落實(shí)信息公示、資金監(jiān)管、登記備案、內(nèi)部管理等方面的制度規(guī)定。
例如，在資金監(jiān)管方面，根據(jù)去年10月1日起實(shí)施的《北京市住房租賃押金托管和租金監(jiān)管暫行辦法》，住房租賃企業(yè)收取的押金應(yīng)納入北京市住房資金管理中心押金托管賬戶進(jìn)行托管；向承租人單次收取租金的數(shù)額超過(guò)三個(gè)月租金的，超收的租金也應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管。
多部門(mén)、多主體的監(jiān)管協(xié)同也有望強(qiáng)化。
根據(jù)通知，區(qū)級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門(mén)加強(qiáng)工作統(tǒng)籌，與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及市場(chǎng)監(jiān)管等相關(guān)區(qū)級(jí)部門(mén)建立工作協(xié)調(diào)和信息共享機(jī)制。區(qū)級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）等部門(mén)發(fā)現(xiàn)個(gè)人轉(zhuǎn)租住房達(dá)到10套（間）及以上涉嫌未經(jīng)設(shè)立登記從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，將有關(guān)意見(jiàn)、證據(jù)材料等線索信息移送區(qū)級(jí)市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)依法查處。公安等相關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)做好配合工作。
在業(yè)界人士看來(lái)，另一個(gè)對(duì)“二房東”轉(zhuǎn)租行為起到關(guān)鍵約束作用的規(guī)定在“信息發(fā)布”方面。
通知擬規(guī)定，互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得為轉(zhuǎn)租住房達(dá)到10套（間）的個(gè)人提供信息發(fā)布或居間服務(wù)。
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