7月15日，中央城市工作會議在北京召開，會議對我國當下城鎮(zhèn)化發(fā)展階段、未來發(fā)展的總目標和重點任務(wù)作出明確部署。

經(jīng)過多年高速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期，轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期；從大規(guī)模增量擴張階段，轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，這是把握城市發(fā)展工作的核心背景。

“存量提質(zhì)”時代，城市發(fā)展的理念、方式也要隨之調(diào)整。在業(yè)內(nèi)專家看來，我國城鎮(zhèn)化的新路徑，要從外延式發(fā)展轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式發(fā)展，從房地產(chǎn)單邊突進到統(tǒng)籌房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)、就業(yè)和人口等，存在著諸多變化。

而未來城市發(fā)展的核心目標，是既把城市作為宜居生活的載體，也要作為宏觀經(jīng)濟發(fā)展的重要動力源，讓城市功能更好地切入內(nèi)需和雙循環(huán)之中。

城市從擴張到提質(zhì)

15日召開的中央城市工作會議，對我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的階段進行了明確解讀。

會議指出，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段，轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

在此之下，要轉(zhuǎn)變城市發(fā)展理念，更加注重以人為本；轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，更加注重集約高效；轉(zhuǎn)變城市發(fā)展動力，更加注重特色發(fā)展；轉(zhuǎn)變城市工作重心，更加注重治理投入；轉(zhuǎn)變城市工作方法，更加注重統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

城市發(fā)展的總體目標，則是建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市.....走出一條中國特色的城市現(xiàn)代化新路子。

會議還部署了城市工作的重點任務(wù)。其中提到，要堅持人口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、交通一體規(guī)劃，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)；加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造；推進城市基礎(chǔ)設(shè)施安全工程建設(shè)，全面提升房屋安全保障水平。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，此次會議對城市發(fā)展階段有了重要判斷，兩個關(guān)鍵點是：城市發(fā)展進入穩(wěn)定發(fā)展期，以及存量提質(zhì)增效期。

對房地產(chǎn)來說，這意味著行業(yè)模式要告別外延式土地開發(fā)，走向內(nèi)涵式發(fā)展。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，房地產(chǎn)內(nèi)涵式發(fā)展，意味著城市內(nèi)部空間、功能、服務(wù)要完善，比如調(diào)整建筑物或土地用途、低效土地資源盤活整合、原有空間植入新業(yè)態(tài)等，通過更新釋放存量空間。

二是老舊小區(qū)、城中村改造、舊商業(yè)或工業(yè)區(qū)賦能，補齊安全、公共設(shè)施等短板，以提升居住消費欲望和潛力，地產(chǎn)將轉(zhuǎn)向存量盤活，房企也會轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)。

“從增量到存量，從物質(zhì)增長到關(guān)注人的需求，從重視項目、投資和經(jīng)濟，轉(zhuǎn)向城市的社會治理，這是城市增長方式和動力的巨大轉(zhuǎn)變。”李宇嘉表示，過去城市發(fā)展對舊模式有慣性依賴，本次既是動員會、也是部署會。

從擴張到提質(zhì)之余，我國城市發(fā)展的重要地位也在凸顯。

嚴躍進表示，此次會議有句重要表述，即“充分發(fā)揮城市在國內(nèi)國際雙循環(huán)中的樞紐作用”，這意味著既要把城市作為宜居生活的重要載體，也要把城市作為經(jīng)濟發(fā)展的重要動力，讓城市功能和雙循環(huán)體系結(jié)合起來。

李宇嘉認為，我國城鎮(zhèn)化率接近70%，城鎮(zhèn)人口在數(shù)量、消費上都是主力。從住房角度看，未來也要切入內(nèi)需和雙循環(huán)中，比如老舊小區(qū)改造等城市更新，能釋放住房需求，也能帶動上下游行業(yè)，這就是住房在內(nèi)需和雙循環(huán)中的地位。

房地產(chǎn)有哪些機會？

城鎮(zhèn)化發(fā)展新階段，房地產(chǎn)行業(yè)還有哪些機會？本次會議提到，要“以推進城市更新工作為重要抓手”、“穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造”。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，會議強調(diào)要“以推進城市更新為重要抓手”，表明城市更新在城市發(fā)展中的重要性明顯提升。穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造，意味著后續(xù)房票安置等相關(guān)政策有望進一步完善。

今年以來，中央對城市更新工作已有了行動意見。5月份，《中共中央辦公廳國務(wù)院辦公廳關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》正式發(fā)布，提出到2030年，城市更新行動實施要取得重要進展，城市開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型初見成效。

在任務(wù)安排上，意見提出要推進好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)。

好房子建設(shè)，即大力建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子，加強既有建筑改造利用。好小區(qū)建設(shè)，即推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造，更新改造老化管線管道等。好社區(qū)建設(shè)，包括積極推進城中村改造。好城區(qū)建設(shè)，即完善城市功能。

值得注意的是，東北證券指出，當前的城市更新工作，與過去“棚改”模式存在本質(zhì)區(qū)別。上輪棚改伴隨著房價上漲預期、土地財政依賴度高、房企擴表拿地激進等，如今房價暫未完全企穩(wěn)、地方財政收入更加多元、房企拿地回歸理性，增量擴張式已不再適用。

李宇嘉也表示，我國住房供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，未來城中村不再“大拆大建”，而是以安全為底線，推進綜合整治；當然，群眾改造意愿強烈、安全問題多、資金能平衡的項目，還是要推進拆除，危舊房改造是重點內(nèi)容。

“盡管增量的門關(guān)了一大半，但存量盤活、更新、空間資源整合的機會，又開了一扇窗。”李宇嘉稱，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展重點將轉(zhuǎn)為開發(fā)、建設(shè)、改造、運營并重；對經(jīng)濟的作用，也從發(fā)展“引擎”轉(zhuǎn)向了“穩(wěn)定器”。

在最重要的資金問題上，財通證券則表示，城市更新的資金來源主要有四類，中央財政、地方財政、金融機構(gòu)和其他社會資本。當前，地方政府投資主導作用較強，未來規(guī)范和創(chuàng)新多元投融資方式是努力的方向。

該機構(gòu)認為，城市更新能帶來諸多機會。分行業(yè)看，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)集中度將有所提高、模式需轉(zhuǎn)換；同時，可拉動新型建材需求增長，建筑裝飾行業(yè)迎來大量存量房改造需求，物管企業(yè)也迎來拓展業(yè)務(wù)的機會。

李宇嘉表示，推進城市更新對家居家電、裝飾裝修、建筑建材、租賃等領(lǐng)域的帶動都很強，這是房地產(chǎn)回歸民生、大宗消費的體現(xiàn)，依托其產(chǎn)業(yè)鏈條長、帶動性強的特征，能激活的消費需求很大，也是其支柱地位的體現(xiàn)。

概言之，未來的宜居城市，將告別過去外圍新區(qū)擴張、房地產(chǎn)單邊突進、城市功能割裂的模式，做到職住平衡、產(chǎn)城融合，將房地產(chǎn)植入產(chǎn)業(yè)、人口、公共服務(wù)中，做到地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)、人口、就業(yè)、供地協(xié)調(diào)，“人房地錢”聯(lián)動發(fā)展。

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