近日，證監會宣布啟動不動產私募投資基金試點。同日，中基協發布了配套的《不動產私募投資基金試點備案指引(試行)》(下稱《指引》)。業內人士認為，這是“第三支箭”政策的延續。通過私募股權基金引入社會資本乃至個人資金來盤活存量資產，化解房地產風險。
房地產基金在國內已經發展了十幾年，隨著近幾年房企的陸續暴雷，這類私募備案被監管暫停。這次不動產私募試點的啟動究竟釋放了哪些信號？作為一個投資品種，它會不會成為高凈值人群投資房地產的新選擇呢？通過不動產私募來實現集資炒房，真的有可能嗎？
深耕信托行業20余年的中信信托并購服務部總經理倪鵬翔與國家高級經濟師、海銀財富資產配置中心總經理官志和向界面新聞進行了解讀。
倪鵬翔詳細解釋了不動產私募基金與的傳統股權投資基金的不同之處，“不動產私募基金的投資范圍、資產回報方式和傳統股權投資差異是比較大的，這次把”不動產私募投資基金“單獨設為一類，采取更有針對性的監管政策及配套規則，可以更好地適應不動產投資的投資策略和商業邏輯，從而發揮私募基金在支持不動產市場平穩健康發展方面的積極作用，提高基金運作效率，也可以更好地豐富私募基金產品類型，滿足多元化資產配置需求。”
官志和補充，“此次《指引》在投資范圍、管理人資格、投資者門檻、備案材料、風險揭示、信息披露等方面都提出了更為嚴格的監管措施，反映出證監會及中基協對于不動產私募投資基金這一新私募產品的試點總體還是持強監管、嚴審核的態度。”
觀之房地產基金在國內的發展歷程，其私募基金的數量與發行規模與地產行業的發展息息相關。2010年以來的樓市調控，房企的銀行貸款和房企發債受到限制，作為國內房企融資重要渠道之一的房地產私募基金的發行規模和發行數量迅速增加；2015年地產私募蓬勃發展，民間私募投資達到了高潮；然而2016年以來房地產行業進入去杠桿時代，地產私募基金開始下行；2018年地產私募集中爆雷，基金業協會等監管部門發布了眾多新規定，地產私募的生存空間越來越窄；而到了2021年，基金業協會更是全面暫停了住宅類地產私募基金的備案，行業陷入低谷期。
而在地產行業面臨低谷之時，監管為何在此時點啟動不動產私募投資基金試點？
“監管在此時啟動不動產私募投資基金試點，一方面是響應國家政策的需要。”倪鵬翔道出《指引》發布的政策背景，“2022年中央經濟工作會議指出，要確保房地產市場平穩發展，‘有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況’；2022年11月28日，中國證監會也指出，要‘引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施，促進房地產企業盤活經營性不動產并探索新的發展模式’。”
“另一方面，也是滿足市場現實需求的需要，”官志和補充道，“目前市場存量不動產規模以及陷入風險困境的不動產項目規模都相對較大，急需給予機構資金進場盤活存量、化解風險更多的渠道，不動產私募投資基金可以在發揮專業化優勢的基礎上，與信貸、債券等金融工具形成合力，共同推動房地產業向新發展模式平穩過渡。”
此次《指引》從可投范圍、參與門檻、主要出資人三個方面有了新規定，而這些新的變化，在實際運作層面會有怎樣的影響？兩位專家也給出了具體的解讀。
從可投范圍來看，此次試點突破了熱點城市普通住宅地產項目的禁投限制，關于投資住宅地產，本次指引專門限定了投資范圍，也就是取得“五證”的存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房。“可以看出主要目的還是盤活存量、化解風險，而不是做增量項目，實際運作中也主要按這個要求開展，”房子是用來住的、不是用來炒“的定位沒有發生實質變化。”官志和答復。
從參與門檻來看，《指引》對基金管理人資質要求比較高，一些市場人士認為，不動產私募是“大佬”、頭部機構的游戲，官志和道出了其中原因：“《指引》鼓勵以機構投資者為主進行參與，頭部機構更易獲取優質資產，管理更加規范，更易于獲得機構投資者投資準入，有一定的參與優勢。”
從主要出資人來看，《指引》規定，不動產私募投資基金的主要出資人及實際控制人不得為房地產開發企業及其關聯方。 “此條規定主要是為了規避開發商以此工具為自身開發項目做融資，此類行為存在較高的道德風險，也容易茲生明股實債、資金挪用、規避監管等風險。”倪鵬翔說。
以機構投資者為主，自然人投資者出資金不超過20%的不動產私募，從資產配置的角度來看，是否會成為高凈值群體投資國內房地產的新渠道，也是多方關注的話題。
兩位專家表示，不動產私募投資基金可以很好的滿足國內高凈值客戶的投資需求，但卻不適合中產投資者。“國內高凈值客戶資金儲備比較豐富，多元化資產配置需求大；但國內金融市場在產品供給端，既有股權投資屬性，又能實現較為穩定的期間收益的金融產品比較少。而不動產私募投資基金規模大、期限長，可以豐富投資者資產配置選擇，可以滿足高凈值客戶和長期資金的資產配置需求。但1000萬的起投門檻會將大部分中產投資者排除在外，不過，中產投資者的投資需求仍然存在，若公募REITs不能全面落地，一些經營不規范的中小私募基金可能會通過金融產品設計規避監管，從而增加該投資標的的涉眾風險。”官志和說。
同時，相比于公募REITs，不動產私募的退出路徑更加靈活與廣泛，可通過REITS、資產轉讓等方式退出。倪鵬翔對此給出解釋：“目前，國內大部分基礎設施公募REITS因為發行標準比較高，需要盤活的存量資產還不能滿足發行要求。而不動產私募基金投資相對公募REITs在資產準入門檻上更為廣泛和靈活，通過不動產私募基金對存量資產進行Pre-REITS的孵化，對盤活存量資產，可行性更高，可盤活資產體量更大，有助于為未來公募REITS提供更多儲備資產。”
倪鵬翔也給出了關于不動產私募投資基金的投資建議與提醒：“雖然房地產市場在逐步回暖，但整體看仍然處于警戒區域，市場仍然以去化存量、化解風險為主，政策導向也是”穩預期、穩房價“，因此收益較高的資產其實不多，對基金管理人的管理能力要求相對較高，想要獲取與風險相匹配的投資收益仍然要謹慎選擇產品。個人投資者參與不動產私募投資基金需要有較高的專業投資能力，同時也要對產品風險揭示書中的”特殊風險揭示“做充分的了解，經過審慎判斷、自主決策進行投資。”
此次《指引》發布，市場上存在一些聲音，認為不動產私募開閘意味著可以“集資炒房”，對于這個觀點，兩位專家也進行了駁斥。
“這類觀點是不正確的。目前‘房住不炒’的大原則是不變的，‘穩地價、穩房價、穩預期’、‘促進房地產市場平穩健康發展’是中央及監管部門對房地產行業定下的主基調，各項配套政策也是圍繞此展開，因此本次的不動產私募投資基金備案指引不會給‘炒房’提供渠道，主要目的還是化解存量風險，為房地產平穩發展提供多樣化的投資渠道和退出方式。”官志和。
“不動產私募投資基金在境外成熟市場已發展成為一個重要的投資品類，是一些養老基金、慈善基金的重要配置方向，未來可能會給高凈值人群提供新的投資渠道，將有助于減少商品住房領域的投資投機活動。”倪鵬翔補充道。
（文章來源：界面新聞）
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