“隨著關鍵機制不斷完善，REITs市場更加透明高效了，投資者的參與熱情在持續增加。”一位機構人士分享自己的觀察稱。

在近日召開的滬市REITs專場投資者交流會上，上交所相關負責人稱，近幾年上交所引導REITs產業方發揮積極作用，持續推進REITs治理與激勵約束、擴募、信息披露、投資者關系等關鍵機制建設，推動完善公募REITs從發行上市到持續運營，再到擴募落地的全生命鏈條發展路徑。

現場，國金鐵建、中航京能、華夏北保、華潤有巢、國君臨港、嘉實京東共6只REITs的原始權益人、基金管理人及市場主要投資者就關鍵機制建設和年報業績情況進行了交流。其中，這些REITs的擴募進展和后續計劃，成為投資者關心的重點問題。

關于下一步工作方向，上述上交所相關負責人表示，從供給端來看，REITs的首發和擴募同時推進，希望能夠更有效地打造出一批引領性、示范性項目；同步推進持有型不動產ABS發展，打造多層次REITs市場。

關鍵機制不斷完善

目前全市場已上市的REITs產品共64只，募集規模超1800億元。其中，上交所上市43只，募集規模超1200億元，占比近七成。

“我國REITs市場歷經四年探索，目前，REITs市場已初步經歷完整周期，正處于擴容提質的重要發展階段。同時，市場已進入相對均衡狀態，價格形成機制趨于理性，投資者開始基于資產內在價值進行投資決策。”有業內人士稱。

上述上交所相關負責人稱，為進一步激發市場活力、構建可持續發展的健康金融生態，上交所正開展分類監管，扶優限劣，通過培育優質項目、完善市場機制，以打造一批投資者可信賴的REITs項目。同時，上交所積極引導REITs原始權益人通過設置REITs首席運營官、優化激勵約束機制、推動擴募等工作，不斷完善機制建設，不斷推動REITs市場建設。

從國內外的成熟經驗來看，REITs持續發展壯大也離不開產業方的積極參與。記者從交流會上了解到，參會的6只REITs項目均在原始權益人集團層面設置了REITs運營官的角色，從集團戰略層面統籌REITs上市后的信息披露、投資者關系管理、資產擴募等重大事項的推動實施。

設置市場化的激勵約束機制，將項目運營成效與團隊、個人績效直接掛鉤，也是REITs項目激發運營管理機構積極性的一大重要舉措。

“外部管理機構將激勵服務費中不超過30%的部分，作為業績報酬激勵到項目運營管理團隊，同時將項目公司的罰金中不超過10%的部分，作為懲罰約束考核到運營管理團隊。”華夏北保REIT企業代表在交流會上說。同時，嘉實京東、華潤有巢等參會REITs項目企業代表也稱，已參照建立了與運營績效掛鉤的激勵約束機制，能夠充分激發一線運營人員的工作積極性。

另外，持續提高信息披露質量，原始權益人和運營管理機構注重與投資者的交流，也是對投資者負責的體現。“市場更加透明高效了。包括這6單項目在內，目前許多REITs項目的信息披露更加規范，對于投資者的關切反饋也更加及時，同投資人的溝通也更加頻繁和豐富。”上述機構人士稱。

據他觀察，目前所在機構的客戶對公募REITs的投資需求在明顯增加，尤其是對于小賬戶，收益拉升的作用較為明顯。

“我們內部長期跟蹤REITs同股票和債券的相關性顯示，其部分時間段同股票市場更相關，而部分時間段又同債券市場更相關，總體看，公募REITs是有著自身相對穩定的獨立行情。在低利率時代和權益市場比較波動的時期，這類相對穩健的資產尤其適合資金的配置和長期持有。”上述機構人士說。

就參會的6家REITs回報情況來看，2024年平均分紅2.5次，金額合計12.11億元，考慮二級市場漲幅，2024年全年平均累計漲幅為21.6%。截至2024年末，國君臨港REIT、嘉實京東REIT、華夏北保REIT和華潤有巢REIT分派率平均為3.88%，京能光伏REIT和國金鐵建REIT的IRR平均為3.3%。

當然，公募REITs在我國目前還處于發展初期，未來還有許多問題需要不斷完善。上述機構人士認為，當前流動性得到一定程度緩解，后期仍還需要積極引入新的投資者；也希望市場規模能夠盡快地擴大，滿足更大體量資金的投資需求，并能夠真正地在大類資產配置中取得一席之地。

REITs擴募加速推進

擴募是公募REITs市場增長的一大關鍵機制，一定程度能起到優化資產組合、降低資產集中度過高風險的作用。在交流會現場，投資者對6家REITs項目的擴募進展和計劃進行了問詢。

華夏北京保障房REIT基金管理人表示，正在積極推動擴募事宜，北京保障房中心以其持有的朗悅嘉園項目、光機電項目、盛悅家園項目和溫泉凱盛家園項目4個公共租賃住房項目開展華夏北京保障房REIT的擴募工作。

有投資者關注到此次擴募已經獲批，關心后續的計劃安排。對此，北京保障房中心有限公司企業代表回應稱，華夏北保REIT擴募申請正式獲得證監會批復和上交所無異議函，還需要獲得持有人大會的批準，目前基金管理人和原始權益人正在籌備持有人大會前的相關工作，詳細安排可參見后續發布的公告。

華潤有巢REIT擴募也已收到上交所反饋意見。據華夏基金華潤有巢REIT的基金管理人介紹，擴募申請于2024年11月11日獲得受理。2024年12月23日，收到上交所的受理反饋意見，現在還在答復反饋階段。擴募還需通過國家發改委推薦、證監會準予變更注冊、上交所審核，并經基金份額持有人大會決議通過后方可實施。

該REIT的擴募計劃從存量和增量兩個方面展開。上述基金管理人稱，做優存量方面，華潤有巢從持有的保租房項目中初步選定了計劃擴募項目，相關項目已達到穩定經營狀態，將盡快推進擴募工作；做實增量方面，華潤有巢的投資戰略將聚焦于一線、強二線等人口凈流入城市中有產業支撐、有交通配套的租賃住房可擴募資產。近期華潤有巢也在積極關注并獲取相關項目，持續提升潛在擴募資產池的規模。

除了保障房REITs，其他行業擴募也出現了資產混包等創新機制，中航京能REIT擬購入云南水電站項目，是國內首單跨區域探索光伏 水電資產混裝的擴募項目，于近期也收到上交所反饋意見；國君臨港REIT擴募推出“工業廠房 研發辦公”的資產組合。

中航京能REIT相關負責人稱，2024年4月，上交所已受理了該項目的“光伏 水電”擴募申請。未來，該基金將以京能國際優質的光伏資產為基礎繼續推進光伏擴募工作。

也有投資者關心臨港REIT產品的擴募進展。對此，國泰君安臨港創新產業園REIT的基金管理人表示，目前，證監會和上交所已經受理反饋臨港REIT擴募事項，基金管理人與原始權益人正在積極推進擴募工作，如有進展將及時發布公告。

嘉實京東REIT也在推進公募REIT擴募籌備工作。“目前已啟動優質資產的系統性篩選工作，聯合專業機構共同開展資產合規評估工作。”京東集團企業代表稱，希望未來通過擴募的實施實現風險分散化、收益增厚性、平臺延展性。

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