日前國常會提出“更大力度推動房地產市場止跌回穩”后，地方政府“動起來了”。

6月19日，西安市住房和城鄉建設局、資源規劃局、公積金中心等多部門聯合發布新政，涉及土地出讓、金融支持、公積金政策、二手房交易、便民服務、預售資金監管等“十二條”，惠及購房者買房、土地供求、企業資金、產品打造等多方面。

業內專家認為，西安本次發文內容豐富、針對性強，將推動當地市場企穩，不過部分內容還需持續細化，以更好和6月份以來的市場形勢匹配。“隨著更多城市房地產政策調整優化，新政有望更好發揮效力，推動房地產止跌回穩和健康發展。”

多管齊下“穩樓市”

6月19日晚間，西安市多部門聯合印發《西安市關于促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》，涵蓋土地供應、出讓金繳納、好房子建設、房地產金融支持等多方面內容。

在土地供應和出讓上，《措施》提出，要按照“好房子”“好小區”的要求，優先推動基礎設施、商業、教育等配套齊全的地塊供應，優化容積率、建筑密度等條件。完善住宅用地評估機制，結合周邊商品房銷售價格聯動調整。

“此舉旨在通過提供優質地塊和合理規劃，推進高品質住宅建設；根據市場銷售情況調整地價，則有助于降低拿地成本，激發企業拿地熱情。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示。

企業拿地時，《措施》則提出，實施土地出讓金分期繳納。建設單位在簽訂土地出讓合同后一個月內繳納土地出讓價款50%的項目，剩余價款在一年內繳清。可先行辦理國有建設用地使用權預登記、規劃、建設等相關手續，支持“拿地即開工”。

今年以來，西安優質土地持續供應，讓部分房企出手拿地。據中指研究院監測，僅綠城中國近一個月內便連續拿下四個地塊，土地出讓金達40億元；四川邦泰集團半年內拿地五宗，成交土地出讓金46.48億元。不過，也有房企礙于成本未過多出手。

中指研究院西安公司總經理石蕊表示，一個月內繳納土地出讓價款50%、非重點監管資金撥付1個工作日內完成、允許保函置換不超過項目竣工交付所需資金額度30%的監管資金等“一攬子”政策，可助力房企項目建設提速，提高資金使用效率。

除了土地供應端，《措施》在住房建設端提出，推進“好房子”建設。鼓勵企業結合市場需求自主下調容積率，適度擴大綠化平臺、陽臺占套內面積比例，提供多樣化住宅產品。風雨連廊、小區出入口大堂、綠化平臺、架空層等不計入容積率。

“目前，西安市場上涌現出一大批四代住宅為代表的改善項目，不少頭部房企在西安的四代宅項目數量占比高達其四代宅總項目量的60%。”石蕊表示，西安購房者對四代宅的接受程度也極為廣泛，從2023年的不到20%左右，至今達到了將近90%的程度。

本次新政再次強調“好房子”建設，有助于進一步滿足市場多樣化需求，推動高品質住宅建設。

在樓市需求端，《措施》同樣多管齊下，要實施好個人住房貸款最低首付款比例政策，完善個人住房貸款利率定價機制。加大住房公積金支持，可申請提取公積金直接支付購房首付款；陜西省內的購房者到西安購房，均可辦理公積金貸款。

石蕊表示，西安的公積金政策是向其他城市看齊，可減輕購房者首付壓力。根據相關數據，僅2024年在西安置業的外地購房者，占比已經接近四成。而陜西省內購房者到西安購房，均可辦理公積金貸款的新政，可極大調動此類人群需求釋放。

此外，《措施》還提出，促進一二手房市場聯動發展。開展住房“以舊換新”“方便看房”、團購等活動，落實好國家關于住房“賣舊買新”的個人所得稅退稅、家裝廚衛“煥新”補貼政策。

“2024年至今，西安二手房市場活躍度持續提升，成交量不斷突破歷史新高，體量已經超過新房市場規模，樓市全面進入存量時代。”石蕊稱，新政簡化了二手房交易辦事流程，為上學置業等二手房群體帶來便利，助力二手房市場活躍度提升。

新一輪政策將來？

今年前五月份，房地產市場仍在調整過程中，供求關系有待改善。

國家統計局數據顯示，1～5月份，全國新建商品房銷售面積35315萬平方米，同比下降2.9%。新建商品房銷售額34091億元，下降3.8%。5月單月，銷售面積與銷售額同比也為下降狀態。

從房價數據看，今年5月份，70個大中城市的新建商品住宅價格指數，同比下降4.1%，環比下跌0.2%；70城的二手房價格指數，同比則下降6.3%，環比下降0.5%。

“大中城市房價同比降幅收窄，但各線城市新房和二手房房價環比降幅均擴大，房地產成交旺季之后，房價表現較為疲弱，總體并未止跌。”國新證券表示。

6月13日，國務院常務會議提出，要“更大力度推動房地產市場止跌回穩”。扎實有力推進“好房子”建設，在規劃、土地、財政、金融等方面予以政策支持。對全國房地產已供土地和在建項目進行摸底，多管齊下穩定預期、激活需求、優化供給、化解風險。

“加快落實中央政策要求，為市場注入信心，是西安此次政策出臺的背景。”石蕊表示。

從西安市場本身看，當地樓市在“金三、銀四”成色不足的情況下，表現仍不樂觀，商品住宅價格連續九個月下滑。今年前5個月，商品住宅成交面積同比也出現下滑。

石蕊稱，由于市場觀望情緒嚴重，不少樓盤在五一和端午小長假開啟降價行動，市場短期止跌回穩仍存壓力。因此，關鍵時刻出臺多項舉措，是對商品房建設嚴控增量、優化存量、提高質量，為市場注入信心，促進房地產平穩健康發展。

二手房市場的情況也有待改善。克而瑞陜西區域數據顯示，五月底西安二手房掛牌量超過14萬套，同比增加28%；從成交來看，前五月二手房成交面積上行，不過是以價格折讓為代價。

在此之際，西安從土地、金融、公積金到交易服務等多維度發力，梳理了“十二條”新政。業內認為，若后續執行到位，有望在促進住房消費、穩定房地產市場方面發揮積極作用。

日前，一線城市中的廣州也發布新政，全面取消限購、限售、限價，并降低貸款首付比例和利率。此舉標志著，廣州長達15年的樓市限制政策正式走向終結。疊加國常會對樓市的表態，多家機構均認為，更多樓市增量政策有望到來。

華泰證券表示，去年“9·26”以來的政策組合拳頗具成效，但今年4月、5月重點19城銷售面積同比增速分別降至7%、0%，更具針對性的增量政策或在路上。專家認為，后續更多城市有望優化調整房地產政策，更好發揮政策效應，推動市場健康發展。

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