六個(gè)樓盤銷售額超40億、總價(jià)1000萬～2000萬的新房成交套數(shù)增九成，今年上半年，北京樓市平穩(wěn)收官之余，部分新房樓盤“點(diǎn)狀”繁榮、看點(diǎn)頗多。

二手房市場(chǎng)成交規(guī)模也明顯上揚(yáng)，上半年，北京二手商品住宅累計(jì)網(wǎng)簽量達(dá)到88575套，同比增長(zhǎng)18%，網(wǎng)簽規(guī)模高于過去2022至2024年的同期水平。

千萬總價(jià)的新房成交火熱

今年上半年，北京新房市場(chǎng)企穩(wěn)收官。中指數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)北京新建商品住宅累計(jì)成交267萬平方米，同比增長(zhǎng)3%，基本穩(wěn)住了成交盤面。

從月度趨勢(shì)看，上半年北京樓市經(jīng)歷了數(shù)次增長(zhǎng)期，3月出現(xiàn)“小陽春”行情，當(dāng)月新房成交面積同比增長(zhǎng)近五成；二季度市場(chǎng)延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)，同比增長(zhǎng)15%。

朝陽、昌平、海淀、順義、豐臺(tái)，是北京新房成交的“主力軍”，新房銷售面積均超過25萬平方米；項(xiàng)目層面，上半年共有6個(gè)樓盤銷售額超40億元，其中海淀4個(gè)、朝陽2個(gè)，區(qū)位配套好的高品質(zhì)改善樓盤去化較好。

相較于整體成交數(shù)據(jù)，上半年北京的高端樓盤更加亮眼。

據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，上半年北京總價(jià)在1000萬～2000萬區(qū)間的新房，成交量保持較快增長(zhǎng)，成交套數(shù)同比增長(zhǎng)近9成，市場(chǎng)占比從2024年的12%提升至約19%。

克而瑞房?jī)r(jià)北京也表示，上半年海淀區(qū)迎來供應(yīng)“洪流”，各個(gè)項(xiàng)目面臨“大考”，從競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果來看，均價(jià)超10萬的豪宅反而賣得更好。

以建發(fā)海晏項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目6月12日開盤，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)信息顯示，開盤實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)房源185套、金額近62億元。從實(shí)際網(wǎng)簽看，截至發(fā)稿，項(xiàng)目已網(wǎng)簽房源139套，成交均價(jià)約13.5萬/平方米，套均價(jià)約2909萬。

不過，在部分樓盤熱銷之余，也有項(xiàng)目去化不佳。克而瑞房產(chǎn)北京表示，當(dāng)下海淀樓市各項(xiàng)目表現(xiàn)不一，市場(chǎng)分化還在持續(xù)，購(gòu)房者也越來越理性，買房關(guān)注的指標(biāo)越來越多，項(xiàng)目除了“卷產(chǎn)品”力還要“卷價(jià)格”。

從房企表現(xiàn)看，中指數(shù)據(jù)顯示，上半年北京TOP20企業(yè)商品房銷售金額合計(jì)1766.7億元。中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地和越秀地產(chǎn)位居前三位，中海地產(chǎn)銷售額244.6億元，華潤(rùn)置地銷售額206.9億元，越秀地產(chǎn)銷售額193.5億元。

在業(yè)內(nèi)看來，北京新房的“熱鬧”場(chǎng)面還會(huì)持續(xù)，背后一大原因便是土地供應(yīng)。

上半年，北京累計(jì)成交22宗涉宅地塊，出讓金合計(jì)1005.56億，同比增加37.3%。其中，有9宗地塊溢價(jià)成交，海淀樹村、朱房、半壁店、朝陽三間房等地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，樹村地塊樓面價(jià)更是突破10萬元/平方米大關(guān)。

回看過去五年，2021年上半年是北京土拍的市場(chǎng)高點(diǎn)，成交總金額達(dá)1321.341億元。此后市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，直到今年上半年，成交總價(jià)才重新站上千億關(guān)口。

中指表示，北京土拍雖然供應(yīng)量收縮，但成交總價(jià)卻逆勢(shì)上揚(yáng)，多個(gè)核心稀缺地塊、大體量地塊、高總價(jià)地塊成交，展現(xiàn)出“量縮價(jià)漲”的特征。而上半年成交的優(yōu)質(zhì)地塊，接下來將形成改善型新房產(chǎn)品入市，為市場(chǎng)提供關(guān)鍵支撐。

二手房市場(chǎng)剛需占比六成

相較于新房市場(chǎng)，北京二手房成交規(guī)模的上揚(yáng)更加顯著。

2025年上半年，北京二手房累計(jì)網(wǎng)簽8.86萬套，同比增長(zhǎng)18%，該數(shù)值高于過去三年的同期水平。數(shù)據(jù)顯示，2022年、2023年、2024年上半年，北京二手住宅網(wǎng)簽量分別為69754、84332、74780套。

從月度數(shù)據(jù)表現(xiàn)看，今年前5個(gè)月，北京二手住宅網(wǎng)簽量分別為12480、11876、19234、15569、14277套。二季度以來，市場(chǎng)熱度略有下降，但整體保持平穩(wěn)，6月二手房網(wǎng)簽量為15139套，相比去年同期微增1%。

近九萬套二手房成交背后，都是誰在買房？中指方面表示，目前北京市場(chǎng)上的剛需人群，普遍通過購(gòu)買二手房解決居住問題，前五月500萬以下的二手房成交占比超六成。也即，二手房的成交主力還是剛需人群。

自去年9月以來，北京出臺(tái)了多項(xiàng)樓市新政，包括非京籍家庭在京納稅或社保年限放寬、下調(diào)個(gè)人住房貸款最低首付款比例等，為剛需人群“上車”提供了機(jī)會(huì)。

值得注意的是，因整體掛牌量較高，二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)“以價(jià)換量”的特征。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年5月，北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.8%，同比下跌0.7%。其中，90平方米及以下面積段，環(huán)比下跌1.1%，同比下跌0.2%；90～144平方米面積段，環(huán)比下跌0.9%，同比下跌1.4%；144平方米以上面積段，環(huán)比上漲0.2%，同比下跌0.8%，大戶型整體跌幅較小。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴第一財(cái)經(jīng)，自去年下半年以來，北京二手房成交升溫，今年以來月均保持1.5萬套左右的成交量。但這種相對(duì)穩(wěn)定的成交，并未帶來存量房源的明顯減少，二手房掛牌量從去年高點(diǎn)時(shí)超17萬套，到現(xiàn)在大約為16萬套，整體降幅沒有特別明顯。

雖然北京購(gòu)房需求相對(duì)穩(wěn)定，但在整體供應(yīng)量較大的情況下，二手房市場(chǎng)上的買賣雙方價(jià)格博弈會(huì)加劇。市場(chǎng)供應(yīng)量源源不斷，一方面是過去開發(fā)的積累，也說明有部分購(gòu)房家庭在“賣舊”后，選擇了暫時(shí)觀望。

展望后市，郭毅認(rèn)為，基于當(dāng)前二手房較合理的價(jià)格水平，成交量應(yīng)該能保持在相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)；從政策層面看，可適度控制新房供應(yīng)量，同時(shí)在購(gòu)房資格上給予更大力度支持；此外，需進(jìn)一步加快城市更新力度，豐富針對(duì)老舊小區(qū)的拆遷安置方式。“房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入系統(tǒng)調(diào)整階段，針對(duì)樓市的調(diào)控也要從點(diǎn)狀思維轉(zhuǎn)換到系統(tǒng)方案，才能真正助力市場(chǎng)企穩(wěn)。”

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