在推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的指引下，2025年上半年的樓市持續(xù)朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展，延續(xù)復蘇趨勢。

7月15日，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國新建商品房銷售面積同比下降3.5%，降幅比去年同期收窄15.5個百分點；新建商品房銷售額同比下降5.5%，較去年同期大幅收窄19.5個百分點；此外，二手房交易量較去年同期有所增長，交易保持活躍。

從價格指數(shù)來看，6月份，各能級城市新建商品住宅銷售價格同比有不同程度的下降，但降幅都有所收窄；二手住宅銷售價格方面，一線城市同比降幅略有擴大，二、三線城市的同比降幅則保持收窄的趨勢。

縱觀今年上半年的房地產(chǎn)市場，走勢上雖然有所波動，總體上還是朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進。國家統(tǒng)計局副局長盛來運也提到，房地產(chǎn)筑底需要一個過程，在筑底和轉(zhuǎn)型階段相關(guān)指標有所起伏波動是正常的，“這也需要我們下更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。

“好房子”托舉新房市場

新房市場在波動中釋放著逐步企穩(wěn)的信號。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前6個月，新建商品房銷售面積45851萬平方米，同比下降3.5%；新建商品房銷售額44241億元，同比下降5.5%。盡管同比仍為下降的態(tài)勢，但降幅出現(xiàn)超15個百分點的收窄，市場交易量呈改善的趨勢。

其中，一線城市的新房成交表現(xiàn)亮眼。據(jù)各大機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京新房網(wǎng)簽2.09萬套，同比增長11.9%；深圳成交新房21846套，同比上漲42%；廣州成交新房32861套，同比上漲近17%，其中6月成交6796套新房，創(chuàng)下年內(nèi)新高。

從單月銷售情況來看，6月份則新房銷售環(huán)比增長明顯。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)測算，6月新建商品房銷售面積10536萬平方米，環(huán)比增長49.38%；新建商品房銷售額10150億元，環(huán)比增長43.85%。

在開發(fā)商年中業(yè)績沖刺的影響下，6月份不少城市的新房銷售保持高位震蕩。據(jù)克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)，6月單月，30個重點城市的平均開盤去化率為41%，環(huán)比上升3個百分點，同比上升11個百分點，與2023年高峰基本持平，延續(xù)穩(wěn)中向好。

這其中，高得房率的四代宅、新規(guī)項目備受購房者青睞，產(chǎn)品力較強的優(yōu)質(zhì)改善盤是市場的“寵兒”，同片區(qū)內(nèi)去化率往往優(yōu)于傳統(tǒng)項目，“托舉”起了市場熱度。在廣州，6月全市共有11個新規(guī)項目入市，推貨量占全市六成，認購量則占全市約九成，新規(guī)項目整體去化率比舊規(guī)項目高30個百分點，首開新規(guī)項目去化率多在4成以上。

值得一提的是，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的一個關(guān)鍵舉措是去庫存。這項工作在今年上半年也取得積極成效。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，全國商品房待售面積比5月末減少了479萬平方米，連續(xù)四個月減少。

不過，當前的新房價格仍處于調(diào)整中，6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點。這帶動70城整體新房價格的波動。

廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉表示，一線城市新房價格跌幅的擴大，一方面是一線城市新規(guī)劃設計的高品質(zhì)產(chǎn)品在綜合性價比、質(zhì)價比方面的優(yōu)勢突出，導致對非新規(guī)項目的沖擊比較明顯，后者不得不降價售房；另一方面，新規(guī)產(chǎn)品供給增加，有同質(zhì)化競爭、供給規(guī)模較大的問題，也開始有優(yōu)惠銷售的跡象。

短暫的波動并不影響樓市企穩(wěn)的大方向。李宇嘉認為，無論是新房還是二手房，從去年到現(xiàn)在，70城房價同比指數(shù)均持續(xù)收窄，觸底態(tài)勢明顯；并且歷經(jīng)三年的回調(diào)，新房銷售面積和金額的跌幅目前已至個位數(shù)，處于觸底的階段，“量觸底了，價格將隨后觸底”。

監(jiān)管層也將加大力度推動市場的止跌回穩(wěn)，6月13日的國常會就明確提出，“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。業(yè)內(nèi)預計，下半年各級政府將全力推動已出臺政策落地見效。

7月以來，核心城市已經(jīng)在繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，如北京、廣州、南京、大連等地從提高額度、優(yōu)化提取、延長還款期限等方面優(yōu)化公積金貸款政策，更好滿足購房者合理住房需求。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶預計，7月下旬召開的政治局會議預計將延續(xù)積極定調(diào)，繼續(xù)推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。下半年高品質(zhì)項目入市有望帶動核心城市新房市場保持平穩(wěn)。

二手房價“陰跌”有待扭轉(zhuǎn)

今年以來，多地二手房成交保持上揚的態(tài)勢，但代價是價格持續(xù)調(diào)整。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，6月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.7%，降幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.0%、0.7%、0.7%和0.5%。

對比5月份來看，當時北京、上海、廣州和深圳的二手住宅銷售價格，環(huán)比下降分別下降0.8%、0.7%、0.8%和0.5%，到6月份北京降幅擴大，上海、深圳跌幅持平。

如果將時間軸拉長，從去年6月份至今，一線城市二手住宅銷售價格同比下降3.0%。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.8%、1.3%、5.9%和2.8%，廣州跌幅最明顯。

“6月，重點城市二手房市場量價延續(xù)調(diào)整態(tài)勢。”中指研究院表示，在高掛牌量壓力下，“以價換量”仍是市場主流，城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)分化顯著，外圍區(qū)域承壓明顯。

以深圳為例，根據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計，2025年上半年，深圳二手房買賣合同共計錄得35,106套，較2024年上半年同期增長30.7%。春節(jié)假期結(jié)束后，二手房市場快速回溫，“金三銀四”成色較足，但隨后受季節(jié)性影響波動回落。

截至2025年7月7日，深圳全市共有75,169套有效二手房源在售。該協(xié)會表示，當前深圳二手房市場處于“以價換量”階段，業(yè)主議價空間有所提升，市場面臨一定不確定性，仍需要積極樓市政策來鞏固消費者信心。

再如北京，6月北京二手住宅成交15139套，環(huán)比增長6%，同比增長1%，上半年累計同比增長18.4%。自2024年10月起，北京二手住宅成交量已連續(xù)9個月同比保持增長。不過近幾個月來，二手房價格環(huán)比下行的走勢逐漸凸顯。

一線城市之外，更多二三線城市的二手房價也面臨調(diào)整壓力。6月份，二、三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比均下降0.6%，降幅擴大0.1個百分點；同比來看，二三線城市分別下降5.8%和6.7%，降幅分別收窄0.3個和0.2個百分點。

在李宇嘉看來，二手房價下行背后，一方面是新房新規(guī)產(chǎn)品的沖擊，導致二手房掛牌量上升；另一方面，住房改善需求明顯增長，換房需求增加，迫切出售二手房的現(xiàn)象增加，導致二手房價格下跌。

值得注意的是，雖然價格面臨下行壓力，但二手房整體交易市場非常廣闊。

當前樓市中，二手房交易占比逐步提高，多個省份二手房交易量已超過新房。“二手房占比不斷攀升，顯示存量時代已經(jīng)到來。”李宇嘉表示，各熱點城市新市民、年輕人規(guī)模較大，住房自有率較低，剛需開始轉(zhuǎn)向二手住房，潛力也很大。

在他看來，樓市“止跌企穩(wěn)”是一個較長的過程，中間會有反復，這是正常現(xiàn)象，主要受政策落地、消費季節(jié)性、二手房掛牌等綜合因素影響；但“止跌回穩(wěn)”的趨勢是不變的，無論是新房還是二手房，從去年到現(xiàn)在“觸底”態(tài)勢明顯。

為進一步激發(fā)二手房交易活力，各地在持續(xù)“因城施策”，后續(xù)政策預期也較強。7月10日，北京方面提出，支持繳存人提取公積金支付購房首付款的同時申請貸款，并研究公積金貸款“帶押過戶”政策。業(yè)內(nèi)認為，這將進一步提升二手房交易效率，緩解購房者的首付資金壓力，對二手房交易形成更強有力的支持。

李宇嘉認為，在夯實公共服務均等化、新型城鎮(zhèn)化背景下，各地正積極推進“以舊換新”、老舊小區(qū)改造，加上即將到來的城市更新全面推進、公共設施補短板等，二手房市場的價格基礎、交易需求都有望夯實底部，助力實現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”。

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