8月底，上海今年以來首次樓市優(yōu)化政策“滬六條”出臺。利好政策落地僅一周，效應(yīng)已得到初步顯現(xiàn)。

第一財經(jīng)記者從多家開發(fā)商處了解到，不少此前受限于購房資格的改善型客戶在新政后獲得“房票”，成為新增客源的重要組成部分，而公積金“又提又貸”也大大增強了客戶購買力，推動不少項目成交量同步增長，更有新開盤項目實現(xiàn)“日光”。與此同時，二手房也時隔2個月再次出現(xiàn)單日破千套的好成績。

業(yè)內(nèi)認為，隨著市場對政策的反應(yīng)和消化，未來成交表現(xiàn)將穩(wěn)健上漲，對上海平穩(wěn)市場態(tài)勢形成有效鞏固，并有望引領(lǐng)全國一二線熱點城市樓市復(fù)蘇。在各大城市相繼出臺新一輪的樓市支持政策后，“金九銀十”可期。

新獲“房票”客戶回流

“利好落地之后，結(jié)合我們此前分銷提高傭金的舉措，過去一周項目來訪量增長了50%。”9月1日，位于嘉定新城的一個改善型樓盤銷售主管告訴第一財經(jīng)記者，新政明顯激活了一波市場需求。

8月25日，上海出臺樓市支持政策新政，明確進一步調(diào)減住房限購、支持提取住房公積金支付購房首付款、商貸利率定價不再區(qū)分首套房和二套房等新政“組合拳”，多措并舉，切實降低了購房門檻，備受購房者關(guān)注。

上述項目銷售主管向記者分析，外環(huán)外限購放開后，原需要置換的客戶可提前進場，對于市場信心有所提振，同時新出臺的公積金支持“又提又貸”政策受廣泛關(guān)注，有不少客戶積極咨詢貸款及提取方式。

在新政影響下，保利發(fā)展旗下兩個新開項目更是迎來一場“開門紅”。青浦區(qū)重固板塊的保利虹橋和頌位于外環(huán)外，在新政落地后，屬于不限購套數(shù)的項目。

據(jù)項目負責(zé)人介紹，有位客戶去年隨著華為在青浦的練秋湖基地投入使用搬到附近，原本在浦東已經(jīng)買了一套房子，此前因單身限購一套房子，新政放開之后獲得了購房名額得以就近購房。客戶表示，“未來交房后，浦東的賣掉或者租出去都可以。”

受新政的直接帶動，8月30日首開的保利虹橋和頌三期在當(dāng)日銷售金額突破4億元，不少客戶不再需要先賣房才能獲得購房資格，項目上不少130平方米以上的大面積戶型基本售罄。

（保利旗下一項目案場）

位于浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)板塊的保利天奕同樣處于外環(huán)外，第三批次加推時恰逢新政落地。該項目相關(guān)負責(zé)人介紹，新政公布后僅半天時間里，項目上即增加了6組認籌客戶，其中有3組是直接線上確認轉(zhuǎn)賬；另有一組客戶正在現(xiàn)場看房，本因限購問題無法購買，政策開放后，當(dāng)場決定參與三批次認籌。在連續(xù)加推三批次的情況下，項目開盤去化率達95%。

不只是新入市項目備受關(guān)注，據(jù)克而瑞上海監(jiān)測，相比7-8月淡季，續(xù)銷樓盤的表現(xiàn)也在過去一周獲得快速反彈。

位于松江的華發(fā)海上都薈項目相關(guān)負責(zé)人向記者表示，自“滬六條”頒布后，項目的來訪成交都有所提升，周度來訪超300組，成交超40套，轉(zhuǎn)化率直線上升，周末一天就實現(xiàn)了超1億的認購。

“上周的成交客戶中，有15套因新政效果促成，在8月成交客戶中占比約15%。”上述相關(guān)負責(zé)人透露，其中有9組客戶因放開限購套數(shù)獲得“房票”，6組客戶因公積金支付首付款獲得更強的購買能力。

值得一提的是，此前受限于購房資格的改善型客戶在新政后重新獲得“房票”，這部分人群近期集中回流看房，也正在成為案場新增客源的重要組成部分。

保利西郊和煦領(lǐng)墅項目的負責(zé)人介紹，受回流客戶的帶動，項目近期的周度來訪提升近40%。在來訪和咨詢雙雙升溫的帶動下，項目成交量也實現(xiàn)同步增長，8月26日新政實施當(dāng)日，項目二批次開盤當(dāng)日銷售達9成。

二手房成交也明顯沖高，8月30日，新政后的首個周末單日成交1103套，這也是時隔2個月，上海二手房再次出現(xiàn)單日破千套的情況。

另據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，8月全市二手住房成交量達19912套，環(huán)比7月增長3%；與去年8月同期相比，成交量增加了2028套，同比增幅達11.3%。業(yè)內(nèi)認為，隨著市場對政策逐漸消化和反應(yīng)，后續(xù)成交量預(yù)計將穩(wěn)健上漲。

“金九銀十”可期

一直以來，上海都是全國樓市最堅挺的城市之一，但在過去的7、8月里，受到銷售淡季、新增供應(yīng)不足等情況的影響，核心地段的部分中高端樓盤開盤即售罄，而郊區(qū)項目則表現(xiàn)平淡，市場出現(xiàn)了冷熱分化和階段性回調(diào)壓力。

在此背景下，上海出臺了一攬子樓市支持政策。這也是今年以來上海房地產(chǎn)市場政策的首次優(yōu)化調(diào)整。

克而瑞指出，上海在2024年時曾對限購政策進行過兩輪調(diào)整，均對于市場起到了明顯的提振作用。例如2024年9月發(fā)布的“滬七條”對限購、首付比例等進行優(yōu)化，次月起新房成交面積實現(xiàn)同比“五連升”，環(huán)比“三連升”。

業(yè)內(nèi)認為，此次利好政策也將進一步鞏固上海樓市穩(wěn)中向好的態(tài)勢。多個房企項目的相關(guān)負責(zé)人也認為新政將對即將到來的“金九銀十”產(chǎn)生明顯的提振作用。

位于寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)的金茂棠前項目營銷總監(jiān)王麗萍就向記者表示，其所在項目擁有超千套房源，體量較大，基于新政落地前的市場表現(xiàn)，團隊曾擔(dān)心項目中后期可能會面臨客戶量不足、去化速度放緩的情況，但隨著新政的落地，項目推出的160套房源實現(xiàn)“日光”。“我們預(yù)計新政將為項目帶來20%以上的增量客戶，政策紅利有望覆蓋至項目今年9月、10月及12月的后續(xù)開盤批次，為項目持續(xù)熱銷注入強勁動力。”

上述華發(fā)海上都薈項目相關(guān)負責(zé)人也預(yù)測，新政落地后，隨著整體市場熱勢的到來，將會促使原本猶豫的客戶快速下定，原本限購的客戶將有機會推進改善購房的行動落地，對剛需客戶來說，公積金沖抵首付也將釋放購買力。

“上海此次政策優(yōu)化對改善當(dāng)前外環(huán)外市場成交壓力作用重大，通過釋放合理住房需求、降低購房成本，有望激活置換鏈條、緩解庫存壓力，推動市場逐步回穩(wěn)。”中指研究院上海企業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理程宇表示，布局外環(huán)外的房企更應(yīng)緊抓政策窗口期，優(yōu)化供給、積極營銷，提供匹配市場需求的高品質(zhì)產(chǎn)品。

從數(shù)據(jù)上看，業(yè)內(nèi)對新政發(fā)力后的市場更有信心。58安居客研究院院長張波向記者表示，從近一周數(shù)據(jù)來看，8月最后一個周末上海二手房單日成交已突破千套，重回春節(jié)后的市場熱度，市場信心正在得到進一步強化。隨著“金九銀十”傳統(tǒng)旺季到來，疊加外環(huán)外新盤營銷動作增強，一二手房的熱度上升的同時，會帶來成交量的明顯提升。

“上海樓市穩(wěn)健基礎(chǔ)未變。”程宇認為，隨著政策效應(yīng)釋放和市場自我調(diào)整，企業(yè)應(yīng)堅守產(chǎn)品主義，以創(chuàng)新理念與極致體驗鍛造真正契合市場需求的精品項目，共同推動房地產(chǎn)市場邁向高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展新階段。

張波預(yù)計，這一政策效果預(yù)計將在9、10兩個月持續(xù)發(fā)生效力，在鞏固上海平穩(wěn)市場態(tài)勢的同時，更有望成為全國一二線熱點城市樓市復(fù)蘇的“領(lǐng)頭羊”。

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