今年以來，房地產市場止跌回穩的態勢逐漸鞏固，但仍不免出現波動調整的挑戰時刻。在這樣持續變動的行業形勢下，憑借卓越的戰略管理及市場應變能力，保利發展以強大的執行力贏得了復雜形勢下的競爭先機，保持住了行業領先地位，實現了高質量發展。

8月25日，保利發展披露的2025年中期業績報告顯示，上半年實現全口徑銷售金額1451.71億元，坐穩行業頭把交椅；同時，實現營業收入1169億元，歸母凈利潤27.11億元，維持盈利，凸顯出其在市場調整期的韌性。

業內認為，在房地產行業進一步向品質深耕和創新升級發展的過程中，保利發展作為財務穩健、實力雄厚的央企龍頭，將繼續憑借較低的融資成本、豐厚的現金儲備及行業領先的產品力，持續加深經營護城河，引領行業從規模擴張向高質量發展轉型。

堅守安全底線，強化抗風險能力

對安全的重視和對風險的防范，一直深深刻在保利發展的基因。在行業壓力不減的大環境下，保利發展通過銷售攻堅、資金盤活與融資創新等多重方式，確保財務穩健，經營護城河持續加寬，保證公司穿越行業周期變化。

2025上半年，保利發展實現營業收入1168.57億元；同時，預收房款到3303.01億元，后續待結算收入儲備充足；同時，綜合毛利率約14.6%，略高于2024年全年水平；實現利潤總額99億元，歸母凈利潤27.11億元。

健康的現金流是當前房企實現可持續發展的根本保障之一，保利發展也始終將現金流安全放在核心位置上，具備較強的管理能力，2025上半年實現銷售回籠金額1448億元，綜合回籠率為100%，同比提高了15個百分點；其中當期的銷售回籠率為65.3%，同比提升了9個百分點，維持經營性現金流的穩定。

不止于此，保利發展還想盡辦法盤活資金，包括推動存量項目納入收儲、收回政府回購款和返還款、加快已投資項目轉化落地等方式，解決占壓資金122億元；通過盤活預售監管資金、加快退稅等，增加了可動用資金107億元。

克而瑞研報指出，得益于一系列搶抓銷售回籠、盤活存量項目和預售監管資金等措施，2025上半年，保利發展實現經營活動現金流量凈額160.17億元，同比實現由負轉正，并且完全覆蓋了投資和籌資活動的現金凈流出，因此期末持有現金相較于期初增加了3.3%至1385.62億元，占總資產比例保持在10%以上，另有593億元已售待回籠資金，未來可動用資金充裕。

在加強經營性現金流的同時，保利發展在融資端持續創新優化，保持暢通的融資渠道，并不斷探索拓展多元化渠道，降低融資成本。

報告期內，保利發展結合行業政策導向，實現公開市場融資創新，例如成功發行國內首單現金類定向可轉債，發行規模85億元，6年期綜合成本低至2.32%；推出了綠色建筑ABS，募資15.94億元，不斷拓寬融資渠道；同時，上半年發行公司債和中期票據57億元、經營物業貸款凈增29億元等，已有融資渠道也保持通暢。

與此同時，保利發展更積極優化債務結構，主動壓降有息負債54億元，截至報告期末，其資產負債73.53%，扣除預收款的資產負債率為63.30%、凈負債率為59.64%，較期初有不同程度下降，財務指標持續改善；同期，綜合融資成本相較于期初下降了0.21個百分點至2.89%，持續處于行業極低水平，進一步減輕財務負擔，強化了抗風險能力。

夯實開發主業，鞏固龍頭地位

開發主業持續發展、不斷壯大，驅動著財務狀況保持安全穩健，成為其堅實的后盾和支撐。2025上半年，保利發展實現全口徑銷售金額1451.71億元，銷售面積713.54萬平方米，穩居行業第一。

這一成績的取得，得益于保利發展對市場形勢的精準預判，確立了全面搶抓銷售、增量存量分類施策的策略。

基于此，保利發展在一季度把握市場窗口，優化產品、提升展示，取得了合約銷售額約630億元，創下開門紅的好成績；二季度，保利發展迅速應對市場變化，抓好關鍵銷售節點、用好房票安置等政策機會，穩住市場份額。

其中，針對存量項目競爭力逐漸轉弱的現實挑戰，保利發展拋棄了降價促銷的慣性做法，而是“老盤新作、全面煥新”，推動存量項目調規調產品，改善交通學區社商配套，多角度提升產品競爭力，加強對客戶的吸引力。報告期內，保利發展在2021年及以前獲取的存量項目簽約銷售約394萬平方米，銷售金額514億元，占比達35%。

與此同時，在過去幾年里，保利發展不斷對投資精準度進行升級，自2022年以后實現了增量資源的持續改善，由此進一步提升了銷售質量，取得了良好收益。今年上半年，增量項目簽約金額達到了937億元，在銷售總額總占比達65%，較2024年全年提升了5個百分點。

優質的銷售資源帶來的是不斷擴大的市場影響力。報告期內，保利發展在深耕的38個核心城市完成的銷售金額在總額中占比達92%，同比提升了3個百分點；在7個城市的市占率超過15%，17個城市排名前三；在上海、廣州、成都、西安等9個核心城市的市場排名第一。

不過，放眼整個房地產市場，新房市場依然面臨較大下行壓力。根據中指研究院統計數據，TOP100房企上半年銷售規模1.84萬億元，較上年同期下降11.8%；規模超千億房企4家，較去年同期減少2家。

整體規模收縮的同時，區域間分化也進一步加大，但核心城市市場展現相對較強的韌性。根據克而瑞及中指研究院統計數據，今年上半年，全國重點30城新建商品住宅成交金額約1.5萬億元，同比持平；而北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等核心城市一二手房成交總規模約2.5萬億元，同比增長12%，新房成交1.1萬億元、二手房成交1.4萬億元，分別同比增長7%、15%，優于全國平均水平。

瞄準這一趨勢，保利發展繼續聚焦深耕城市，將資源精準地投向重點板塊及高端客戶群，不盲目追高，把握結構性機會，適時開展有效投資。截至6月底，保利發展合計新增項目26個，位于北京、上海、杭州、西安、石家莊等核心城市。

據克而瑞統計，該公司合計新增計容建筑面積為228萬平方米，拓展成本509億元，分別同比增長96.6%和304%；拿地銷售金額比由去年同期的0.07提升到了0.35，拿地力度明顯加大，充分補充優質土儲，持續提升糧倉質量。

探索新增長極，新主業齊頭并進

站在“十五五”謀篇開局的節點上，2025年初，保利發展提出了“重塑一個新的保利發展”的戰略愿景，立足行業新舊發展模式轉變的關鍵時期，積極探索新發展模式，加快構建起“一個新的保利發展、三大主業支撐”的業務格局。

“三大主業”即是，堅持不動產投資開發業務為核心，持續鞏固保利發展在房地產行業的龍頭地位，同時把不動產經營業務和不動產綜合服務業務提升到主業的高度。

保利發展董事長劉平曾表示，今后的不動產行業，雖然投資開發量在萎縮，但存量市場仍非常廣闊，經營和綜合服務還有很大的挖掘空間。保利發展力爭將不動產投資開發做優、不動產經營加速做大、不動產綜合服務做強。

歷經2025年上半年的大力推進，保利發展在兩項新主業上持續發力，取得了穩步的進展。

在不動產經營方面，保利發展的在營資產規模和效益穩步提升。截至2025年中期，保利發展的酒店、購物中心、寫字樓、租賃住房等資產在營面積573萬平方米，較2024年末增加39萬平方米，其中在營租賃住房2.6萬間，較上年末增加18%，多數來自產成品改造轉化。

整體來看，保利發展在今年上半年實現資產經營收入25.4億元，同比提升13%，同時拓寬融資渠道，發行商用物業類REITs、新增租賃住房相關貸款，提高了持有資產的資金使用效率。

在不動產綜合服務方面，保利發展旗下的物業上市公司保利物業繼續堅定市場化發展路線，開展組織架構變革調整，組建住宅、商企、城服、資產和工程等獨立運營架構，實施專業化、垂直化管控，加快全流程作業標準沉淀，為市場拓展和運營管理賦能，效果顯著。

報告期內，保利物業新拓展第三方項目單年合同金額14.06億元，同比增長17.2%，超千萬元合同占比超五成；第三方在管面積增加至5.50億平方米，占比達65.9%；第三方物管收入27.78億元，同比增長19.9%，推動業務板塊持續成長，期內實現營業收入83.92億元，歸母凈利潤8.91億元，同比分別提升6.6%、5.3%。

保利發展并不滿足于新業務的內生成長，而是屬意向外尋求更快的發展。劉平曾表示，當前房地產行業的一些領域可能迎來了比較好的布局時機，在不動產的經營與服務方面，未來保利發展將通過投資并購，對行業的一些存量資產、團隊、品牌進行整合。

在行業轉型升級的關鍵節點，一個“新保利”已初現雛形。未來三到五年內，隨著重塑戰略的逐步落地，保利發展將以不動產開發商、經營者和服務商“三位一體”的全新形象實現多元化、均衡化發展，展現出更強的綜合競爭力，引領行業新方向。

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