齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 欒海明 通訊員 王鑫燁
房屋租賃“超期占有”如何破局？濟(jì)南市槐蔭區(qū)法院法官李巧英審理一起委托合同糾紛。
2019年6月，張某與吳某簽訂了《房屋租賃合同》，合同約定將濟(jì)南市某小區(qū)房屋出租給吳某。該合同到期后，吳某續(xù)租該房屋至2023年6月。2023年6月中旬，張某與吳某通過(guò)微信聊天方式就案涉房屋續(xù)租達(dá)成合意，但因吳某一直未支付上述房屋租金，故張某第一次向槐蔭法院提起訴訟，在法官主持下，雙方最終達(dá)成調(diào)解協(xié)議，繼續(xù)履行2023年6月中旬訂立的《房屋租賃合同》。該房屋租賃合同到期前及到期后，張某已通過(guò)微信方式多次明確告知吳某，案涉房屋到期后不再向其出租，但吳某自上述《房屋租賃合同》到期后一直未騰退房屋。張某為維護(hù)自身合法權(quán)益，再向槐蔭法院提起訴訟，要求吳某付清租金并將涉案房屋騰出、交還。
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題為：合同到期后吳某繼續(xù)占用房屋是否合法？
法院經(jīng)審理認(rèn)為，張某與吳某簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按照合同行使權(quán)利、履行義務(wù)。關(guān)于張某要求吳某立即將涉案房屋騰出并交還的訴訟請(qǐng)求。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百三十五條規(guī)定：“無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物?！彪p方簽訂的《房屋租賃合同》約定租賃期限自2023年6月至2024年6月，合同到期后雙方未續(xù)簽書(shū)面的租賃合同，張某作為房屋出租方，在合同到期前吳某向其支付租金時(shí)明確提出不再繼續(xù)向吳某出租，故吳某繼續(xù)占有使用涉案房屋即喪失了占用使用的合法依據(jù)，構(gòu)成無(wú)權(quán)占有，張某要求吳某騰空并交還涉案房屋，于法有據(jù)。綜上，法院依法判決吳某于判決生效后十日內(nèi)搬離涉案房屋。
返還原物是指物權(quán)的權(quán)利人在其原物被他人侵奪或無(wú)權(quán)占有時(shí)，該權(quán)利人有權(quán)要求無(wú)權(quán)占有人返還原物。返還原物請(qǐng)求權(quán)是指權(quán)利人對(duì)無(wú)權(quán)占有或侵奪其物的人，有權(quán)請(qǐng)求其返還占有物。該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)是由所有權(quán)所延伸出來(lái)的請(qǐng)求權(quán)，并且是所有權(quán)效力的直接體現(xiàn)，只要他人無(wú)權(quán)占有或者侵奪權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)，權(quán)利人都可以通過(guò)行使該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)進(jìn)而恢復(fù)其物權(quán)的圓滿狀態(tài)。無(wú)權(quán)占有分為善意占有和惡意占有。吳某作為承租人，在原租賃合同到期且張某已多次明確表示不再續(xù)租的情況下，仍繼續(xù)占有使用案涉房屋，其對(duì)自身“無(wú)權(quán)占有”的狀態(tài)具有明確認(rèn)知，屬于典型的惡意占有。惡意占有行為不僅違反法律規(guī)定，更與“誠(chéng)信友善”的社會(huì)主義核心價(jià)值觀相悖。民事主體行使權(quán)利應(yīng)當(dāng)恪守法律底線，惡意侵占他人財(cái)產(chǎn)的行為需承擔(dān)法律后果。
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