以實物資產(chǎn)抵償十億債務(wù)！近期房企化債又出新“招數(shù)”。
6月18日晚間，上市物業(yè)公司榮萬家發(fā)布公告稱，為收回應(yīng)收款項余額，與榮盛發(fā)展訂立了2025年債務(wù)抵償框架協(xié)議，交易總代價約10.7億元，應(yīng)收賬款將轉(zhuǎn)換為實物資產(chǎn)。
在此之前，榮盛發(fā)展已通過“以物抵債”的方式，兩次化解對供應(yīng)商等的債務(wù)，共涉及資金23.13億元；若加上本次對物業(yè)公司的動作，該房企“以物抵債”規(guī)模已達33.83億元。
今年以來，房企債務(wù)重組節(jié)奏有所加快，但除了幾家進展較快的房企，仍有不少企業(yè)還在摸索整體方案，且重組條款越發(fā)嚴(yán)苛，“以物抵債”則是企業(yè)短期應(yīng)對的方式之一。
物企艱難回款
1.27萬個停車位、5479套儲藏間，以及112套住宅、公寓及商業(yè)單位，近日榮萬家披露了一項與大股東的“資產(chǎn)抵債”交易。
公告顯示，為進一步收回應(yīng)收款項，榮萬家與榮盛發(fā)展訂立2025年債務(wù)抵償框架協(xié)議，榮萬家已有條件同意收購、榮盛發(fā)展有條件同意出售前述資產(chǎn)，總代價為10.7億元。
根據(jù)2025年債務(wù)抵償框架協(xié)議，榮萬家與榮盛發(fā)展協(xié)定，集團應(yīng)支付的收購清償物業(yè)的代價，應(yīng)按等額基準(zhǔn)抵銷余額，因此將不會向榮盛發(fā)展集團另行支付現(xiàn)金。
具體而言，前述1.27萬個停車位，包括廣東省228個、河北省2376個、江蘇省3221個，遼寧省2196個、山東省1606個、重慶市1612個等多地車位；112套住宅、公寓及商業(yè)單位包括河北省39套、遼寧省26套、重慶市17套等。
榮盛發(fā)展是榮萬家的大股東，自從背靠這棵“大樹”上市后，榮萬家的應(yīng)收賬款一直在較高的規(guī)模，2024年報顯示其應(yīng)收賬款達21.16億元，比同期19.59億元的營業(yè)收入還高。過去三年，榮萬家還對應(yīng)收賬款計提減值撥備合計4.3億元。
而本次收購事項交割后，預(yù)期清償物業(yè)將分類為榮萬家的存貨、相應(yīng)增加約10.7億元；同時，公司的應(yīng)收賬款將減少約10.7億元，且預(yù)期后續(xù)轉(zhuǎn)售將為公司帶來收入及現(xiàn)金流。
榮萬家表示，之所以達成上述協(xié)議，是由于榮盛發(fā)展面臨財務(wù)壓力，以及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)低迷的影響，通過收購清償物業(yè)，能有效回收未收款項，并減少公司的應(yīng)收賬款。
因榮盛發(fā)展擁有榮萬家62.64%權(quán)益，此次收購事項構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。榮萬家將召開臨時股東大會，以批準(zhǔn)2025年債務(wù)抵償框架協(xié)議及收購事項，榮盛發(fā)展方面放棄表決。
榮萬家是一家提供物業(yè)管理及服務(wù)的上市公司，在管的物業(yè)組合包括住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)，非住宅物業(yè)包括商業(yè)物業(yè)，如購物中心、寫字樓及酒店式公寓、產(chǎn)業(yè)園等。
過去幾年，榮萬家經(jīng)歷了業(yè)績滑坡期，2020年～2024年營業(yè)收入分別為18.07億元、25.63億元、20.15億元、18.32億元、19.57億元；歸母凈利潤分別為2.64億元、3.99億元、2.42億元、1.26億元、1.14億元，2022年后盈利情況持續(xù)下滑。
數(shù)次資產(chǎn)抵債
在本次十億量級的交易之前，榮盛發(fā)展已有過“以物抵債”的案例。
6月11日，榮盛發(fā)展發(fā)布公告，宣布以物抵債的方式共計化解8.1億元債務(wù)，涉及下屬子公司寫意園林的1.03億元借款，以及供應(yīng)商南京寧淥、河北中凱等相關(guān)債務(wù)7.07億元。
據(jù)悉，早在2021年時，因經(jīng)營所需、增強地產(chǎn)開發(fā)項目工程實施的穩(wěn)定性，南京寧淥、河北中凱曾分別向金融機構(gòu)申請融資，由榮盛發(fā)展及下屬子公司提供擔(dān)保。
截至公告日，榮盛發(fā)展的子公司在廊坊銀行還有未償還借款。同時，南京寧淥、河北中凱、眾和建筑、超安園林作為公司重要供應(yīng)商，與部分子公司存在未結(jié)債務(wù)，且在金融機構(gòu)的債務(wù)也未結(jié)清。
為解決上述債務(wù)問題，榮盛發(fā)展旗下三家子公司與廊坊銀行及相關(guān)主體簽署《以物抵債協(xié)議》，用旗下的土地、商品房、酒店物業(yè)等資產(chǎn)抵債，總抵債金額約8.1億元。
榮盛發(fā)展表示，此舉是為了化解子公司及供應(yīng)商的債務(wù)問題，降低整體債務(wù)風(fēng)險。與上述供應(yīng)商有未結(jié)債務(wù)的子公司，將與供應(yīng)商簽署協(xié)議，等額調(diào)減彼此間的未結(jié)債務(wù)金額。
而在此之前，即今年5月19日時，榮盛發(fā)展也曾以旗下資產(chǎn)抵償對供應(yīng)商的欠款，用位于海南、河南的兩個酒店資產(chǎn)，對供應(yīng)商南京寧淥、河北中凱化債15.03億元。
在數(shù)次掏出資產(chǎn)、以物抵債的同時，榮盛發(fā)展還推出了“以股抵債”方案。
4月22日，榮盛發(fā)展發(fā)布公告稱，公司已梳理整合酒店、代建、商業(yè)管理、產(chǎn)業(yè)服務(wù)等相關(guān)輕資產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)，用來搭建“摯享平臺”和“至啟平臺”，以其股權(quán)作為償債資源實施債務(wù)重組，合計擬化解160億元債務(wù)。
據(jù)悉，本次債務(wù)重組的交易方，是榮盛的經(jīng)營債權(quán)人及金融債權(quán)人。經(jīng)營債權(quán)人為業(yè)務(wù)合作方，包括工程施工方、供應(yīng)商、規(guī)劃設(shè)計單位等，金融債權(quán)人為公司債券持有方等。
榮盛發(fā)展表示，以下屬子公司股權(quán)抵償債務(wù)，一方面將盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，增強持續(xù)經(jīng)營能力，推動輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。不過，該方案能否得到各方同意并落地，還有待觀察。
2024年，榮盛發(fā)展歸母凈虧損84億元，今年一季度歸母凈虧損近9億元。截至一季度末，榮盛發(fā)展現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物16.48億元，較2024年末下滑；短期借款0.94億元，一年內(nèi)到期非流動負債274億元，應(yīng)付賬款275.1億元，應(yīng)付利息56.7億元。
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