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法拍房的起拍價主要通過評估價、當事人議價、定向詢價或網絡詢價等方式綜合確定，且首次拍賣起拍價最低可降至評估價或市價的70%。

法院通常委托專業評估機構對房產進行價值評估，綜合考慮地理位置、面積、房齡、市場行情等因素。首次拍賣起拍價可在評估價基礎上降至70%，但保留價不得低于評估價的80%。??若申請執行人與被執行人能協商一致，法院可采納雙方議定價格作為起拍價，但需符合市場行情且不損害第三方權益。??

拍賣房子需要注意什么手續

首先，了解房屋產權狀況，確認產權是否清晰，有無抵押、查封等限制交易的情況。可到不動產登記部門查詢產權信息。

其次，查看房屋現狀，包括是否有人居住、房屋質量等。實地查看能避免后續不必要的糾紛。

再者，核實拍賣公告及相關文件。仔細研讀公告內容，明確拍賣的各項要求、流程、付款方式及時間節點等。

然后，辦理競拍報名手續，按要求繳納保證金，獲取競拍資格。

競拍成功后，簽訂成交確認書，并按規定支付全部價款。

最后，辦理產權過戶手續。需準備好相關材料，如拍賣成交確認書、身份證明、原產權證書等，前往不動產登記部門辦理產權變更登記，將房屋產權登記至自己名下。整個過程要嚴格遵循法律規定和拍賣程序，確保手續完備，維護自身合法權益。

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