1、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)：可能存在產(chǎn)權(quán)糾紛，如夫妻共有房產(chǎn)單方抵押拍賣，未簽字方可能主張合同無效。部分房產(chǎn)還可能存在“隱形二次抵押”，買受人需承擔(dān)優(yōu)先受償后的剩余債務(wù)。
2、房屋狀況風(fēng)險(xiǎn)：法拍房多為“現(xiàn)狀交付”，法院通常免責(zé)聲明“現(xiàn)狀拍賣”，購房者可能無法提前全面了解房屋狀況，房屋可能存在漏水、墻體裂縫等質(zhì)量問題，甚至有承重墻被拆除等嚴(yán)重情況。
3、騰退風(fēng)險(xiǎn)：根據(jù)“買賣不破租賃”原則，若房屋在拍賣前已簽訂合法有效的租賃合同，購房者即便拍下房屋，也可能需等租約到期才能入住。此外，原房主或其他相關(guān)人員可能會(huì)惡意占用房屋，拒絕搬離，尤其是遇到老人、病患等弱勢(shì)群體占用時(shí)，清場(chǎng)難度大，耗時(shí)較長。
4、稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)：法拍房過戶的稅費(fèi)通常由買方承擔(dān)，稅費(fèi)計(jì)算可能較為復(fù)雜，包括契稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等，土地增值稅最高可達(dá)成交價(jià)的60%，若涉及繼承或贈(zèng)與取得的房產(chǎn)，個(gè)人所得稅可能為差額的20%，存在稅費(fèi)金額較高導(dǎo)致購房成本大幅增加的風(fēng)險(xiǎn)。
5、欠費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)：原房主可能拖欠物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等費(fèi)用，這些欠費(fèi)一般需購房者承擔(dān)，可能是一筆不小的開支。
6、貸款風(fēng)險(xiǎn)：銀行對(duì)法拍房的貸款審批通常較為嚴(yán)格，貸款額度可能受限，且部分法院要求在較短時(shí)間內(nèi)付清全款，若購房者資金準(zhǔn)備不足，無法按時(shí)支付，可能面臨保證金被沒收等風(fēng)險(xiǎn)。
如何規(guī)避法拍房的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)
1、深入調(diào)查產(chǎn)權(quán)狀況：通過不動(dòng)產(chǎn)登記部門查詢房屋產(chǎn)權(quán)登記信息，查看是否存在抵押、查封等情況，要求法院出具《抵押滌除裁定書》，并取得銀行蓋章的《他項(xiàng)權(quán)證注銷證明》等相關(guān)文件。同時(shí)，調(diào)取房屋歷史檔案，核查是否存在夫妻共有、代持協(xié)議或繼承未分割情形，若涉及未成年人產(chǎn)權(quán)份額，需向法院申請(qǐng)?zhí)貏e過戶程序。
2、核實(shí)土地性質(zhì)：登錄當(dāng)?shù)匾?guī)劃和自然資源網(wǎng)站，核查土地出讓合同、規(guī)劃許可證、竣工驗(yàn)收備案表，確認(rèn)土地性質(zhì)及剩余使用年限等信息，避免因土地性質(zhì)特殊導(dǎo)致不能正常過戶或使用，如科研用地等可能無法辦理住宅性質(zhì)產(chǎn)權(quán)證。
3、查證租賃情況：實(shí)地走訪物業(yè)、周邊中介，核查房屋是否存在租賃關(guān)系，了解租賃合同的簽訂時(shí)間、租金支付情況等。對(duì)于可疑租約，可依據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，以“未實(shí)際交付占有”為由向法院申請(qǐng)解除，防止因“買賣不破租賃”原則影響后續(xù)入住。
4、明確稅費(fèi)情況：了解當(dāng)?shù)胤ㄅ姆慷愘M(fèi)政策，計(jì)算可能產(chǎn)生的稅費(fèi)，包括原業(yè)主欠繳土地增值稅的追繳費(fèi)用、非滿五唯一房的個(gè)稅補(bǔ)繳費(fèi)用、商業(yè)房產(chǎn)的增值稅等，可要求法院出具相關(guān)稅費(fèi)說明，避免因稅費(fèi)不明導(dǎo)致購房成本大幅增加。
鄭重聲明：本文版權(quán)歸原作者所有，轉(zhuǎn)載文章僅為傳播更多信息之目的，如作者信息標(biāo)記有誤，請(qǐng)第一時(shí)間聯(lián)系我們修改或刪除，多謝。
