“我從2018年就開始按年租賃小區(qū)地下車位了，最近地下車庫整修后開發(fā)商把車位交給了第三方公司處置，我被告知租賃到期后若不選擇數(shù)十年一次性繳費的長租，將無法再在小區(qū)停車，我感覺這樣做非常不合理。開發(fā)商這樣做到底合法嗎？”西安市長安區(qū)高陽二路金宇藍苑小區(qū)業(yè)主李女士向華商報反映說。
地下車位施工改造完成后
業(yè)主被通知要一次租賃55年
7月14日，華商報大風(fēng)新聞記者來到金宇藍苑，看到這并非一個新小區(qū)，小區(qū)西南門門口的高陽二路道路邊上停了很多車。據(jù)了解，該小區(qū)為2013年年底建成交房，大多數(shù)業(yè)主為2015年完成裝修入住。
2號樓業(yè)主何先生說，他的車以前在路邊停，交警早上6：50就開始貼條了，一年被貼條的次數(shù)有十七八次。之前也接到過通知讓買車位，一個車位12萬元。他沒有買，停在附近小區(qū)的地面停車位，一個月交80元停車管理費。
李女士說，她2018年開始從小區(qū)物業(yè)公司處按年租賃車位使用，每月450元，一次付一年的租金。前段時間地下車庫進行了整修，整修后開發(fā)商將車位交給了第三方公司來處置。第三方公司稱，租賃到期后就不能再短期租用了，只能選擇長租，需要一次性付款。小區(qū)只有地下車位，沒有地上車位，要停車只能長租，相當(dāng)于買，算下來很不劃算。
8號樓一位業(yè)主曾打電話給第三方公司咨詢車位問題。錄音中，第三方公司工作人員說，有二百多個車位正租著，短期租賃政策還沒出來，現(xiàn)在主要是在做使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，期限是55年，費用是每個車位13萬元左右，優(yōu)惠下來11萬元左右，需要一次性交款。業(yè)主說，自己老家在外地，在西安不一定能住55年。工作人員稱，可以轉(zhuǎn)讓給別的業(yè)主。業(yè)主問，轉(zhuǎn)讓不出去怎么辦，你們公司能否回收？這位工作人員表示，使用權(quán)給你了，就相當(dāng)于把車位長租給你了，自己用和轉(zhuǎn)讓別人都可以。言下之意，不可能再回收。
業(yè)主盧先生也是在小區(qū)路邊停車。他說，路邊雖然劃有車位，但數(shù)量少不夠用，搶不到停車位就經(jīng)常會被貼條。
第三方公司工作人員：這些不是人防車位 產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的
在小區(qū)院內(nèi)的物業(yè)辦公室，兩名物業(yè)工作人員告訴記者，現(xiàn)在關(guān)于車位的事，開發(fā)商已經(jīng)交給了第三方公司，物業(yè)不再管這方面的事，第三方公司辦公地點在商業(yè)區(qū)的崇立萬匯中心的寫字樓上。
第三方公司一位工作人員說，小區(qū)只有三百多個車位，其中兩百多個正在租著，有租幾個月的，也有租一年的。剩下的一百多個車位，開發(fā)商做了使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，把這些車位交給了他們公司來處置。小區(qū)有1500戶，只有300多個車位，哪怕全部給業(yè)主租用也無法滿足需求。目前僅打電話過來咨詢的業(yè)主就有三四百戶。作為第三方公司，他們不是慈善機構(gòu)，肯定不可能全都短租。對于如何滿足業(yè)主的使用需求正在商量，二百多個車位都到期了再計劃出政策。他表示，這些不是人防車位，是規(guī)劃的普通車位；產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的，開發(fā)商轉(zhuǎn)給他們處置的是使用權(quán)。
從該公司辦公室直接乘電梯到負一層地下車庫，記者看到，車庫里空位占絕大多數(shù)，車位上停著車的很少，有些車位是立體的機械車位。地下車庫入口一進來，地庫入口就是兩扇非常厚重的人防門，車庫里面好幾處也都裝著厚重的人防門。在車庫的旁邊還有一些空間，掛著“防空地下室”等牌子。另外，在住宅區(qū)地下車庫記者發(fā)現(xiàn)也掛有“人防工程”牌子。
據(jù)李女士介紹，他們小區(qū)的地下車庫，住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)本來是打通的，后來被用卷簾門隔開了，住宅區(qū)的車位數(shù)量更多。住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)地下車位加起來，應(yīng)該遠遠不止三百多個，還有許多被閑置。
5月25日，開發(fā)商陜西崇立實業(yè)發(fā)展有限公司給業(yè)主們發(fā)了一份通知，“決定將住宅地庫剩余車位使用權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給西安創(chuàng)聯(lián)行房地產(chǎn)營銷策劃有限公司。自即日起，所有車位銷售及租賃事宜均由該公司全權(quán)負責(zé)。”5月27日，小區(qū)物業(yè)陜西崇立物業(yè)管理有限公司也發(fā)了一份通知，“地下車庫施工改造已竣工，購買車位及包月未到期的業(yè)主可于2025年6月1日起正常進出地下車庫……未辦理包月退費的業(yè)主/住戶，包月期限已按照原終止日期順延2個月零15天”。
“對于開發(fā)商、第三方公司、物業(yè)公司究竟是什么關(guān)系，業(yè)主們也無從知曉。”李女士說，《民法典》第二百七十六條明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。“在業(yè)主們停車需求無法滿足的情況下，開發(fā)商卻將大量車位交給和小區(qū)無關(guān)的第三方公司來處置，這種做法讓業(yè)主實在無法理解。”
律師觀點：若是人防工程 該轉(zhuǎn)讓行為有可能無效
陜西言鋒律師事務(wù)所主任律師賈濤介紹，《人民防空法》第五條規(guī)定：人防工程產(chǎn)權(quán)歸屬國家，任何單位和個人不得買賣或變相買賣。第二十六條規(guī)定：人防工程平時可由單位或個人有償使用，但需經(jīng)人防主管部門批準(zhǔn)，且戰(zhàn)時國家有權(quán)無償征用。第四十九條規(guī)定：擅自轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃人防工程的，由縣級以上人民政府人防主管部門責(zé)令限期改正，可處1萬至5萬元罰款。
《民法典》第二百五十四條規(guī)定，國防資產(chǎn)（含人防工程）屬于國家所有，禁止非法侵占、破壞。
《陜西省實施〈人民防空法〉辦法》第二十四條規(guī)定：人防工程平時使用需向人防部門備案，不得擅自改變用途或轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。
若小區(qū)地下車庫非人防工程，需核實車位產(chǎn)權(quán)歸屬后才能處置。如果產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)合法；如果產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主（如計入公攤面積），開發(fā)商則無權(quán)單獨處置。
若該小區(qū)地下車庫確為人防工程，開發(fā)商和第三方公司的轉(zhuǎn)讓行為涉嫌變相買賣人防車位使用權(quán)。人防車位僅可依法租賃，最長期限為20年；不僅不可轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，若未經(jīng)備案也不可轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。而開發(fā)商和物業(yè)公司所發(fā)的兩份通知，均未提及是否已向人防部門備案或已取得相關(guān)審批。其法律后果是，根據(jù)《人民防空法》第四十九條，該轉(zhuǎn)讓行為有可能被認(rèn)定為無效，且可能面臨行政處罰。而這種以租代售的合同，即便到法院可能也是無效的。 華商報大風(fēng)新聞記者 馬虎振
來源：華商網(wǎng)-華商報
編輯：張佳萌
鄭重聲明：本文版權(quán)歸原作者所有，轉(zhuǎn)載文章僅為傳播更多信息之目的，如作者信息標(biāo)記有誤，請第一時間聯(lián)系我們修改或刪除，多謝。
