早在4年前，剛退休不久的陳女士通過(guò)搖號(hào)，購(gòu)買(mǎi)了位于西安市公園南路的一套小區(qū)商品房。當(dāng)開(kāi)發(fā)商登報(bào)通知交房時(shí)，由于她發(fā)現(xiàn)其未取得消防部門(mén)驗(yàn)收及建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表，遂以合同違約起訴至法院，要求開(kāi)發(fā)商支付逾期交房違約金并承擔(dān)交房前產(chǎn)生的所有費(fèi)用。一審勝訴后，開(kāi)發(fā)商不服上訴，經(jīng)西安市中級(jí)人民法院審理，最終她再次勝訴。但拿到開(kāi)發(fā)商支付的逾期交房違約金后，她卻并不開(kāi)心，因?yàn)橐辗繒r(shí)，小區(qū)物業(yè)要她交清五千元的物業(yè)費(fèi)后才能拿鑰匙。
以開(kāi)發(fā)商交房不夠交房條件訴至法院，兩審均勝訴
陳女士介紹，她所購(gòu)的商品房房屋面積110多平方米，總價(jià)款126萬(wàn)多元。當(dāng)時(shí)合同約定交房時(shí)間為2022年9月30日前，條件是該房屋交付時(shí)已取得建設(shè)工程竣工備案證明文件，但后來(lái)交房時(shí)，由于發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商并未達(dá)到交房條件，才一紙?jiān)V狀將其告到法院，并勝訴。
據(jù)(2024)陜0113民初22631號(hào)民事判決書(shū)顯示，針對(duì)原告陳女士關(guān)于開(kāi)發(fā)商未取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表一事，被告陜西東生置業(yè)有限公司辯稱(chēng)系由于行政機(jī)關(guān)之間、內(nèi)部部門(mén)之間審批沖突導(dǎo)致，并非其自身原因，故不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。西安市雁塔區(qū)人民法院審理認(rèn)為，陳女士與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方真實(shí)意思表示，雖開(kāi)發(fā)商在報(bào)紙上登報(bào)通知交房，但未達(dá)到合同約定的收房條件，因此應(yīng)承擔(dān)逾期交房的法律責(zé)任。
由于不服一審判決，被告陜西東生置業(yè)有限公司上訴至西安市中院。中院經(jīng)審理認(rèn)為，其上訴請(qǐng)求部分成立。但根據(jù)2024年3月21日西安市雁塔區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具的《特殊建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)》，直到此日案涉房屋才通過(guò)了消防驗(yàn)收、達(dá)到了交房條件，故終審判決將開(kāi)發(fā)商支付給陳女士的逾期交房金由45634元變更為34082.34元。
雖然勝訴 但物業(yè)費(fèi)交過(guò)才能拿鑰匙
拿到勝訴的判決書(shū)，陳女士想著可以順利收房了，可沒(méi)想到隨后卻是一波三折。
“我在今年4月12日去國(guó)風(fēng)世家售樓部收房，售樓部審驗(yàn)了資料(房屋買(mǎi)賣(mài)合同、交款收據(jù)，身份證等)后，給單子讓我去小區(qū)物業(yè)辦收房。到物業(yè)辦后，工作人員帶我去驗(yàn)房。可驗(yàn)房完畢，物業(yè)辦卻要求我先把2022.9.25至今的物業(yè)費(fèi)交了才能辦理后續(xù)交鑰匙等手續(xù)。我說(shuō)，這期間是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商一直未達(dá)到交房條件，所以物業(yè)費(fèi)應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，而不是我繳納，可物業(yè)工作人員堅(jiān)持說(shuō)這是執(zhí)行公司規(guī)定，所以當(dāng)天并沒(méi)有收成房，”陳女士說(shuō)，第二天，她又一次前往國(guó)風(fēng)世家小區(qū)，并找到物業(yè)辦一位負(fù)責(zé)人，由于了解到同小區(qū)其他業(yè)主收房的艱難過(guò)程，加上自己也著急入住，就主動(dòng)表示愿意適當(dāng)?shù)睦U納一些，對(duì)方說(shuō)要向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)才能答復(fù)，便約定周三給答復(fù)，“到了16日(周三)，物業(yè)辦給我打電話，說(shuō)因?yàn)槲覝贤〞r(shí)比較通情達(dá)理，所以物業(yè)費(fèi)可以以收到判決書(shū)的時(shí)候開(kāi)始收，我就提出這期間房子都未交付，可否按空置收費(fèi)?對(duì)方又說(shuō)她得去問(wèn)領(lǐng)導(dǎo)，后電話回復(fù)說(shuō)領(lǐng)導(dǎo)同意了，可以來(lái)收房了，但沒(méi)想到第二天去了以后，對(duì)方又變卦了”。
陳女士介紹，17日她和家人專(zhuān)門(mén)請(qǐng)假前往國(guó)風(fēng)世家小區(qū)收房，去了以后，物業(yè)又說(shuō)物業(yè)費(fèi)必須從2022年9月開(kāi)始收，后聯(lián)系其經(jīng)理，居然回復(fù)說(shuō)要按全款交。一氣之下，她先后向轄區(qū)住建局房產(chǎn)科、國(guó)風(fēng)世家小區(qū)所屬的康寧社區(qū)以及12345熱線進(jìn)行了反映，但得到的答復(fù)都是由于沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，只能盡協(xié)調(diào)之力。無(wú)奈之下，她撥通了本報(bào)新聞熱線。
小區(qū)物業(yè)辦：可按空置收取70%物業(yè)費(fèi)
4月22日，陳女士與華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾咭煌瑏?lái)到國(guó)風(fēng)世家小區(qū)售樓部。售樓部工作人員表示，陳女士的材料之前已經(jīng)審核過(guò)，并發(fā)給了“交房程序表”，讓去物業(yè)辦按流程收房。而物業(yè)辦，工牌尾號(hào)為“020”的工作人員也表示，該表共有五欄，其中第一項(xiàng)審核已經(jīng)蓋章通過(guò)，只要按流程通過(guò)四項(xiàng)，最后就是發(fā)鑰匙了，但當(dāng)時(shí)由于陳女士未交物業(yè)費(fèi)，流程沒(méi)有走完，所以就沒(méi)辦法給鑰匙。
陳女士解釋?zhuān)约翰⒉粦?yīng)該交這筆物業(yè)費(fèi)。因?yàn)殡m然房屋已經(jīng)竣工，但事實(shí)上并未實(shí)際交付，所以相關(guān)的物業(yè)費(fèi)用應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)。對(duì)此，物業(yè)辦工牌尾號(hào)為“014”的工作人員告訴記者，開(kāi)發(fā)商竣工后，小區(qū)轉(zhuǎn)由物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)隨即展開(kāi)，業(yè)主不能因?yàn)槿氩蝗胱《芙^繳納物業(yè)費(fèi)。如果業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)該物業(yè)費(fèi)用，可自行通過(guò)合法手段要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
由于在交與不交物業(yè)費(fèi)上與物業(yè)辦產(chǎn)生分歧，陳女士隨后又找到物業(yè)辦負(fù)責(zé)人李某。李某表示，該辦是依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例收取的物業(yè)費(fèi)， 不過(guò)針對(duì)她的情況，物業(yè)辦可以按房屋空置收取70%物業(yè)費(fèi)，如當(dāng)天交費(fèi)，還以享受3個(gè)月的免費(fèi)停車(chē)。但陳女士稱(chēng)，此前同她一樣情形的還有多人，其中有兩人未交物業(yè)費(fèi)而也收了房，可李某稱(chēng)自己不清楚此事。
經(jīng)歷了數(shù)月的訴訟和連日的奔波，陳女士說(shuō)已經(jīng)心力交瘁。她告訴記者，“實(shí)在不行今天就把物業(yè)費(fèi)交了算了……”。
當(dāng)日晚間，陳女士稱(chēng)已經(jīng)按空置交了4500多元的物業(yè)費(fèi)。不過(guò)，她表示自己實(shí)在是等不及才交費(fèi)收房的，隨后將繼續(xù)通過(guò)訴訟，維護(hù)自己的權(quán)益。
律師觀點(diǎn)：陳女士有理由拒交物業(yè)費(fèi)
陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、知名公益律師趙良善認(rèn)為：本事件中，逾期交房是開(kāi)發(fā)商造成的，業(yè)主陳女士并無(wú)過(guò)錯(cuò)，因此，在未交房、逾期交房期間的物業(yè)費(fèi)用理應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，“《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條第二款明確規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。據(jù)此，因房屋不符合交付標(biāo)準(zhǔn)而導(dǎo)致逾期收房，在此期間的物業(yè)費(fèi)不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)，而應(yīng)當(dāng)由建筑單位即開(kāi)發(fā)商向物業(yè)公司交納。所以，物業(yè)公司將交納物業(yè)與交鑰匙捆綁起來(lái)，甚至以業(yè)主陳女士交納物業(yè)費(fèi)裹挾交鑰匙的做法于法無(wú)據(jù)，陳女士有理由拒交物業(yè)費(fèi)”。
趙良善建議，物業(yè)公司應(yīng)盡量與陳女士協(xié)商解決此事，可以先向陳女士交鑰匙，事后向開(kāi)發(fā)商索要。如雙方無(wú)法達(dá)成共識(shí)，陳女士可收集證據(jù)向住建部門(mén)投訴，或通過(guò)法律途徑解決。
陜西豐瑞律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、資深律師朱長(zhǎng)江也認(rèn)為，單純就物業(yè)費(fèi)收取而言，當(dāng)事人和物業(yè)辦事是可以協(xié)商的，但如果是由于開(kāi)放商的原因?qū)е聵I(yè)主沒(méi)辦法收房、收不了房，卻要向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)，顯然是不合理的。
華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾?潘津 文/圖
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