房屋買賣定金的生效不以具體數額為唯一判定標準。
根據相關法律規定，定金合同自實際交付定金時成立。一般而言，定金數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十，超過部分不產生定金的效力。
在房屋買賣中，若雙方約定的定金數額未超過房屋買賣合同標的額的百分之二十，且已實際交付，那么該定金條款通常生效。例如，房屋買賣合同標的額為100萬元，雙方約定定金20萬元，只要這20萬元已交付，定金合同即生效。若交付的定金數額超過了合同標的額百分之二十，超過部分不會被認定為定金，但不影響合同其他部分的效力，且收受定金方應將超過部分予以返還。
總之，房屋買賣定金生效關鍵在于是否符合實際交付以及不超過法定比例等條件，而非單純取決于具體交付金額。
房屋買賣定金和訂金的區別
房屋買賣中訂金和定金存在多方面區別：
其一，法律性質不同。定金是一種擔保方式，具有擔保合同履行的作用。給付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金。而訂金不具有擔保性質，更多是一種預付款性質。
其二，產生的法律后果不同。若購房者交付的是定金，在因自身原因放棄購房時，定金通常不予退還;若因開發商原因導致合同無法履行，開發商需雙倍返還定金。但如果交付的是訂金，購房者改變主意不想購房，一般可要求開發商退還訂金;開發商若違約，只需退還訂金并可能承擔相應違約責任，但不存在雙倍返還問題。
其三，數額限制不同。定金數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%，超過部分不產生定金的效力。而訂金數額一般由雙方協商確定，法律并無嚴格限制。
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